【内容概述】2024年北海仅卖出9558套新房，只是2017年的四分之一。2024年北海二手房虽然平稳，但成交量拉不上去。要扭转这个被动局面，北海2025年需要强化的不是楼市刺激措施，而是先做好越冬服务和旅游服务。

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2025年楼市会如何？宏观上看好像很利好。

因为按照中央的决策，我国将计划安排12万亿元化解地方政府债务、城中村货币化改造由最初35个超大特大城市扩大到近300个地级及以上城市。

另外，2025年我国要实施宽松的货币政策、要持续用力推动房地产市场止跌回稳。广西也专门出台了20条措施来推动房地产。

但综合北海的实际情况，如果没有背水一战的危机意识和行动，2025年楼市并不乐观。

北海新房的销量最近几年一路狂跌。2024年仅售出9558套新房，只是2017年37746套的四分之一。

请注意2020-2022这三年。

2020年新冠疫情暴发，北海新房以每年大约降价1000元/平方的速度连降了3年。

在明显缺乏外地买房人的情况下，2020、2021年北海新房的年销量接近2万套。但到了2022年，虽然房价持续下降但销量近乎腰斩。很明显——本地购房疲软了。

2022年底新冠疫情结束，出行恢复正常，北海楼市有了外地购房人的补充。但2023和2024年，房价不停下跌，而成交量依然颓势不减。

毫无疑问——无论本地人还是外地人，对北海买房都明显缺乏兴趣了。

从2016年到2024年，北海新房累计卖出了近20万套、二手房成交了近10万套。

其中本地购房占比多少？

官方对此没有明确的公开数据，但通常可以认为新房本地至少占比30%、二手房至少占比50%。

按此计算，2016年以来北海本地购房至少消化了11万套商品住房。

这意味2025年及未来几年，北海本地购房会持续疲软。

因为随着电动汽车的不断普及，北海周边村民进城购房意愿大减。又因为年轻男女结婚难度不断增加和结婚数量不断减少，本地购房主力的婚房需求难振。

所以无论房地产政策如何的宽松、中央对房地产行业如何的支持，对于北海来说，从现在起更需要重点面向外地人。

这个“面向外地人”不是鼓励和刺激外地人买房。因为不管是降房价、降利率、降首付、取消限售限购等等，效果都不会明显。

“面向外地人”的意思，是把卖房以外的服务工作做好，或者说打造一个面向外地人的优质服务市场。

来北海过冬的“候鸟”现在渐渐集中到两类人群：

第一类是冬天待在暖气房间很难受的。

例如年长的、体弱的或者老慢支患者等等。

北方集中供暖的房子、南方自行取暖的房间，虽然冬天很温暖但室内干燥发闷、空气质量差是无法避免的。长达数月的冬季如果长时间窝在暖气房间，不是每个人都受得了的。

第二类是喜欢户外锻炼或活动的。

比如喜欢跳广场舞，喜欢在外边吹拉弹唱。

这样的户外爱好在北方的冬天束手无策，在没有集中供暖的中东部或西南地区同样也无奈。

北海的冬天，空气异常清新是无可辩驳的事实；北海的冬天，非常适合户外锻炼活动也是公认的事实。而且北海物价低，机场交通和铁路交通非常方便。

建议北海官方重视并组织民间力量进一步做好“候鸟”服务。为年长者做好服务，为喜欢户外锻炼活动的人群做好服务。

比如，提供一些户外活动场地，解决“候鸟”活动与噪声影响的矛盾。

比如，实施小区长者体检和家庭医生服务。

这些服务不会直接拉动外地人大量买房，但可以吸引和留住更多的越冬“候鸟”人群。

人来了，就需要房间居住。于是就会刺激小区民宿和民宿购房。前者可以缓解房子被套的压力，后者直接推动房子买卖。

激活了这两个，大范围拉动外地人越冬购房就有了可能。

说到小区民宿和民宿购房，又涉及到另外一个更加庞大且火爆的市场：北海旅游。

永远不要低估大山对大海的向往。

把旅游服务做好，吸引的不仅仅是游客，还有小区民宿和民宿购房。

把旅游服务和候鸟服务同时做好，北海楼市就有了希望。