北海楼市将要进入这么一个时期：

1、卖方搞不清房价变化、买方摸不着市场行情、中介两头都发懵。

2、因为对市场都稀里糊涂，价格谈判会更加激烈，带看中介更容易说动但也更容易丢掉客户。

为什么会有这样的判断？

得从一个楼盘“大降价”说起。

上个星期，好几个中介在短视频里面努力吆喝：大降价啦！大降价啦！万达商圈的一个现房楼盘只卖三千多啦！！！

开始，只是一笑而过，因为刚刚统计过这个楼盘的网签情况。

北海市房地产交易中心官网（北海市房地产交易管理网）8月7日的数据显示：

（1）这个楼盘有4栋楼：1栋2栋（共321套住宅）基本售完，3栋（共123套）还有61套可售，4栋（共125套）还有33套可售。

（2）3栋4栋除了4栋有1套房子的备案价格是3200元/平方，其余都是5200-5535元/平方。

北海有规定：低于备案价格的90%不允许网签购房合同。备案价格至少相隔半年才能申请调整一次。

由此可见，所谓“大降价”又是一个噱头。

但接下几天，天天都能刷到中介的锲而不舍。

好奇之下，8月15日又到交易中心网站统计这个楼盘的销售情况：

（3）3栋还有40套、4栋还有20套房子可售。除了3栋有1套房子备案价格3000元/平方之外，其余都是5200-5535元/平方。

这个楼盘没有在建抵押、也没有被限制出售的房子。如果不是可售状态，那就意味已经卖出了。

很惊讶：仅仅一周时间（8月7日至8月15日）3栋4栋居然网签了34套住宅。

今早（8月19日）又统计了一次，结果是：

（4）3栋还有38套、4栋还有19套可售（又卖出了3套），除了3栋有1套（仍然是8月15日的那套房子）备案价格3000元/平方之外，其余都是5200-5535元/平方。

7月8月是北海楼市传统的淡季。今年8月不是高温就是下雨，以这个楼盘所处的位置（大江埠足球公园东北角、不临大路）、以及楼盘品牌的口碑（很一般），一周之内就卖出30多套房子，不大现实。

它更像是早早就跟客户谈好了价格，等到可以申请调整备案价格时，就立即降低备案价格、立即网签购房合同。而且，在调整备案价格的时候有意多调整了一两套然后让中介去吆喝——于是就出现了“大降价”的消息。

不过，这样的操作在交易中心网站会留下痕迹。因为每个楼盘每套房子的最终备案价格都会在交易中心网站显示。

但是——

非常意外，交易中心网站已经作出一项重大的改革：房子一经卖出（网签了购房合同），备案价格立即消失不再显示。

这是今早（8月19日）的交易中心网站截图。

除了绿色房源（可售房源）之外，其余都没有备案价格显示。

下图加上了标记，一目了然：

这意味什么？

意味我们从此将难以知道北海新建商品住宅的大致成交价格、意味我们从此将很难知道北海房价到底是涨还是跌。

以上图为例：

2403房的备案价格是5535元/平方米，按规定不得高于、也不得低于90%签订购房合同。但开发商可以申请调低（比如降至2800元/平方米）、或者申请调高（比如涨至7000元/平方米）。如果在夜间进行：一调整备案价格立即网签合同、网签合同一完成网站就自动隐藏了备案价格。

这简直是无比丝滑的操作艺术，结果直接把同行把竞争对手都蒙到了鼓里，更加不用说买房人了。

现在已经可以想象北海楼市一片混战的局面了。如果连周边楼盘、市内竞争对手的价格情况都不清楚，开发商也只能胡乱出价。如果连隔壁房源或类似房源的大致成交价格也不清楚，买房人假如口才一般，价格掉坑就是大概率的事情。

怕掉坑怎么办？

以现在的大环境，估计大多数都是放弃不买。

隐藏备案价格，是交易中心网站的第二个重大改革。

在此之前，交易中心网站已经隐藏了户型数据。

换句话说，你想买一套三房的或者四房的户型，在交易中心网站是查询不到的，它只提供建筑面积。

为什么要隐藏户型？鼓励买房人到售楼中心呗。缺乏准备的买房人只要到了售楼中心，那就是业余碰上了专业。

另外，有些楼盘推出的N+1、N+2的户型，本质上都是违规建筑。但因为交易中心网站不提供户型信息，开发商也就可以放心大胆地发售。

哎，房产中介可以开班培训买房人了，核心课程就是怎么讨价还价。

【2024年9月19日补充】北海市房地产交易中心网站从2024年9月中旬开始，楼盘表已经陆续恢复显示户型数据。