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北海楼市这一波困境，新城置业相当的传奇。

2018年10月，新城置业以445万元/亩的价格拿下北海约240亩土地。其中104亩是商业用地，开发了吾悦广场（购物中心）和吾悦公馆（商业公寓）。其余是商住用地，分三期开建了吾悦华府（住宅小区）。

2019年3月，吾悦华府一期开卖。当时楼市热度还高，吾悦购物中心的噱头很有用。于是带装修的一期每平方均价过万元。

2020年6月，二期（也带装修）拿到预售证。开初还想卖高价，但疫情冲击之下卖不动。后来没辙了，不停降价：9k降到8k、8k再降到7k，工抵房甚至降到6字头。

降得越狠，卖得越快。

2021年1月，三期开卖，不再带装修改成毛坯，单价直接跳到5k左右。虽然是期房，但看在便宜的份上，很多本地人都来下单。2022年，最后还有一批小户型，降到4字头——呼啦啦，年底候鸟们一来就抢完了。

注：本文根据市房地产交易中心网站的楼盘表网签情况来判断楼盘是不是已经清盘或售罄。下同。

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更神奇的，是西南大道的一海华府。

这个楼盘占地只有19亩，规划3栋住宅楼共610户。开发商2018年9月拿地，818万元/亩，折合楼面地价4090元/平方米。在北海，这绝对属于高地价项目。

它的位置其实很一般：生活并不便利、出行不算方便，距海边很远。隔壁一条街有海城区十二小，勉强可以说靠近火车站。

不幸的是，2019年12月它拿到首张预售证开卖没几天，新冠疫情爆发了。

接下来的故事掰着脚丫子都可以猜出：愁眉也，苦脸也。

但猜不到的是：今年年初，它突然间清盘了、卖完了。

肯定有降价的因素，它后来许多房子仅卖5k、6k，但也有不少仍然卖着8k、9k。

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创造奇迹的，还有兆信星悦湾。

兆信在北海，一向以高端、精致还有高房价扬名。例如兆信禧悦湾（已售罄）、兆信金悦湾（已售罄）都不是海景房，但价格胜过许多海景房。

兆信星悦湾2020年4月拿地，483.7万元/亩，折合楼面地价2418.6元/平方米。价钱不算贵，但它不临大路、面积小（只有22.37亩）。而且，一条市政道路从中间穿过，直接把它切成两半。

它共规划3栋楼744户，2020年10月开卖。因为秉承兆信价高的传统，疫情期间卖得很艰难。疫情结束后外地人来得多了，它的销售速度开始加快。今年3月前后清盘了，现在卖完了（最后的备案价格是6-8千）。

兆信星悦湾和吾悦华府同在赤江路，相隔并不远。吾悦三期以超低价格逃生，但星悦湾报价谈不上很便宜。买房人到底看中了什么？兆信系列为什么能吸引外地人？

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金海岸大道的万泉城2区，最后一个组团（4组团）销售过程如同过山车一般刺激。

4组团共有9栋高层住宅楼1540户。2019年7月一期开售时，客户蜂拥而来，一房难求，卖得爽呀。

后来，新冠疫情来了，卖了好长时间也卖不动，被迫降价。

结果本地人涌来了，再现一波销售高峰。但剩下的户型有些大，不大符合外地“候鸟”的需求，又卡住了，僵持了好一段时间。

于是继续降价。

哗啦啦，又现一波抢购高潮。到现在，交易中心网站显示仅剩二三十套房子，这意味可以收工了。

它从8、9千卖到最后是5、6千。

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表面上看，卖得快的楼盘好像都在不停降价。例如中山公园南侧的北海名座，开价八九千卖得慢吞吞，后来价格大降销量大增，如今已是清盘状态了。

又如冯家江东岸的阳光城悦江海，从1万多卖到6千多，建一栋卖一栋。

但是，并不是所有的降价都能如愿。例如桐洋系的房子，似乎降价也很难拉动销量。

再如冯家江西岸的皇家海湾公馆，均价一直过万，销售速度并不慢。它周边的楼盘，开始都跟着高价试图看齐，只是最后都转向了低价和实惠。

想在北海卖房，还得认真琢磨他人。

他山之石，可以攻玉。