【写在前面】

近期中央新出政策措施密集且丰富，本文已经浓缩了又浓缩但仍然很长很长。为节省时间，先简单归纳：

1、央行行长在金融街论坛年会上表示，当前经济运行中还存在一些突出矛盾和挑战，主要是房地产市场和资本市场。所以央行降利率、降存款准备金率、降低二套房首付比例、对资本市场提供有力支持。

2、国家发改委负责人在10月8日新闻发布会上表示，针对经济运行中的下行压力，强化宏观政策逆周期调节，各方面都要持续用力、更加给力。针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。

3、财政部有关负责人在10月12日新闻发布会上表示，加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务；叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。

4、住建部负责人在10月17日新闻发布会上表示，要“四个取消、四个降低、两个增加”：（1）取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准；（2）降低公积金贷款利率、降低二套房首付比例、降低存量房贷利率、降低“卖旧买新”换购住房的税费负担；（3）通过货币化安置等方式新增实施100万套城中村改造和危旧房改造、在年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。

5、今年前三季度，我国GDP同比增长4.8%。其中一季度同比增长5.3%、二季度4.7%、三季度4.6%。如果要完成全年5.0%的增长目标，政策支持需要更有力。

综合上述如此丰富且复杂的内容，现在很难判断接下来房地产行业尤其是房价的走向。在学习理解并消化这些政策的同时，更需要耐心等待政策的落实情况。

【正文开始】

最近一个月（从9月24日到10月17日），国务院新闻办公室举办了4场涉及房地产的新闻发布会。中国人民银行、证监会、国家发展改革委、财政部、住房和城乡建设部、自然资源部等多部门打出了稳经济政策的“组合拳”。

昨日（10月20日），中国政府网转载了经济日报当天的评论员文章《增强宏观政策取向一致性》，文中透露，国务院近日以“增强宏观政策取向一致性，强化政策协同提升实施效果”为主题，进行第十次专题学习，强调要强化政策统筹和部门协同，打好政策“组合拳”，形成各方面共同推动高质量发展的强大合力。

连续多场重磅的新闻发布会、密集推出多层面的重要经济政策，然后中央又强调要强化政策统筹和部门协同——毫无疑问，关于中国房地产的未来，现在已经不是仅仅一个行业的事情。它的发展它的走向，需要跳出自身的框架尽可能在全局的角度来观察。

先简单回顾这几次新闻发布会，感受一番中央政策的密集与震撼：

9月24日，国新办就“金融支持经济高质量发展”有关情况举行发布会

央行行长在会上宣布3项政策：

（1）降低存款准备金率和政策利率。包括近期将下调存款准备金率0.5个百分点，在今年年内可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5个百分点；降低中央银行的政策利率，即7天期逆回购操作利率下调0.2个百分点。

（2）降低存量房贷利率和统一房贷最低首付比例。引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约0.5个百分点左右。统一首套房和二套房的房贷最低首付比例（统一为15%）。将5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的60%提高到100%，增强对银行和收购主体的市场化激励。将年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”这两项政策文件延期到2026年底。

（3）创设新的货币政策工具支持股票市场稳定发展。第一项是创设证券、基金、保险公司互换便利，支持符合条件的证券、基金、保险公司通过资产质押，从中央银行获取流动性，这项政策将大幅提升机构的资金获取能力和股票增持能力。第二项是创设股票回购、增持专项再贷款，引导银行向上市公司和主要股东提供贷款，支持回购和增持股票。

注：网上搜索并打开“国务院新闻办公室”的官网。（1）在首页主栏目中点击“新闻发布”；（2）在打开页面中直接点击“国务院新闻办公室新闻发布会”，就可以见到国新办举行的新闻发布会列表。（3）按时间可以快速找到新闻发布会，再点击打开就可以见到发布会的图文直播（全文实录）。

本文只是依据个人理解进行内容概括归纳，仅供参考。想更好理解政策内涵，建议查阅发布会的全文实录，内容都很丰富，行文也不枯燥。

此场发布会隔天（即9月26日），中共中央政治局召开会议强调：要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

10月8日，国新办就“系统落实一揽子增量政策扎实推动经济向上结构向优、发展态势持续向好”有关情况举行发布会

国家发改委主任在会上介绍相关举措，包括：

（1）针对经济运行中的下行压力，强化宏观政策逆周期调节，各方面都要持续用力、更加给力。

（2）针对国内有效需求不足等问题，把扩内需增量政策重点更多放在惠民生、促消费上，积极发挥投资有效带动作用。

（3）针对当前一些企业生产经营困难，加大助企帮扶力度，切实优化营商环境，帮助企业渡过难关。

（4）针对楼市持续偏弱，采取综合性政策措施，促进房地产市场止跌回稳。

（5）针对前期股市震荡下行等问题，出台有力有效系列举措，努力提振资本市场。

对于“促进房地产市场止跌回稳”，国家发改委指出：将采取系统性综合措施，对商品房建设严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，运用专项债券等支持盘活存量闲置土地，调整住房限购政策，释放刚性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，加快构建房地产发展新模式。

10月12日，国新办就“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况举行发布会

财政部有关负责人介绍，将在近期围绕稳增长、扩内需、化风险陆续推出一揽子有针对性增量政策举措。包括：

（1）加力支持地方化解政府债务风险，较大规模增加债务额度，支持地方化解隐性债务，地方可以腾出更多精力和财力空间来促发展、保民生；

（2）发行特别国债支持国有大型商业银行补充核心一级资本，提升这些银行抵御风险和信贷投放能力，更好地服务实体经济发展；

（3）叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳；

（4）加大对重点群体的支持保障力度，国庆节前已向困难群众发放一次性生活补助，下一步还将针对学生群体加大奖优助困力度，提升整体消费能力。

关于“支持推动房地产市场止跌回稳”方面，财政部主要有三个方面的考虑：

第一，允许专项债券用于土地储备。支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。

第二，支持收购存量房，优化保障性住房供给。一是用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。二是继续用好保障性安居工程补助资金，拟适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

第三，及时优化完善相关税收政策。财政部正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策。

10月17日，国新办就“促进房地产市场平稳健康发展”有关情况举行发布会。

住建部会同财政部、自然资源部、央行、金融监管总局等部门，指导各地迅速行动、抓存量政策落实、抓增量政策出台，打出组合拳，推动市场止跌架稳。具体概括起来，是：四个取消、四个降低、两个增加。

“四个取消”，充分赋予城市政府调控自主权，调整或取消各类购房的限制性措施，例如取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

“四个降低”，降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一首套和二套房最低首付比例至15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“两个增加”，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

其它情况及小结

10月18日，央行行长在在2024金融街论坛年会上的主题演讲。他表示，央行在政策按规定在政策制定和形成过程中，主要有三点考虑：

（1）当前经济运行需要实施较强的宏观总量支持政策。当前经济运行中出现的情况和问题，在宏观层面上主要表现为有效需求不足，社会预期偏弱，物价低位运行等，市场普遍认为需要推出有份量的宏观政策。

（2）当前经济运行中还存在一些突出矛盾和挑战，主要是房地产市场和资本市场。基于国际经验和中国过去的实践，需要出台有针对性的政策予以应对。

（3）中央银行需要从宏观审慎管理的角度，观察、评估金融市场风险，并采取适当的措施阻断或弱化金融市场风险累积。

注：演讲全文见央行网站“新闻发布”栏目，2024年10月18日发布的内容。

10月18日，国家统计局发布前三季度经济数据。

今年前三季度，我国GDP同比增长4.8%。其中，一季度GDP同比增长5.3%、二季度GDP同比增长4.7%、三季度GDP同比增长4.6%。如果要完成今年GDP增长目标（5.0%），接下来政策支持需要更加有力。

10月21日（今天），中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布：当日一年期LPR为3.10%（前值是3.35%），五年期以上LPR为3.60%（前值是3.85%），均较此前下降0.25个百分点。

今年以来，LPR已经下降了3次，五年期以上LPR共下降了60个基点（0.6个百分点）。

五年期以上LPR可以简单理解为商业银行房贷基本利率。假如北海目前首套住房商贷利率继续执行LPR-60BP，那就意味今起利率仅3.0%，已经明显接近公积金房贷利率（2.85%）。

综合上述如此丰富且复杂的内容，现在很难判断接下来房地产行业尤其是房价的走向。在学习理解并消化这些政策的同时，也只能耐心等待政策的落实情况。

说白了，如果是买房自住且觉得很迫切，那就去看房买房。反之，如果可以等等再买房，那就等等看。

至于投资购房，在出手之前建议先观察一番国内股市的跌宕起伏。尤其是地产板块的指数涨跌，它可能会在相当大的程度上透露市场对政策的认可程度、以及政策落地的进展程度。