本文仅探讨自住购房，不涉及投资购房。

先简单定义一下：

候鸟小区，是指住宅小区里面有很多是越冬“候鸟”住户。

民宿小区，是指住宅小区里面有很多套间对外提供住宿服务。

具体多少才是“很多”？因人而异，标准自定。

候鸟小区新变化

去年冬季，北海的候鸟小区出现了3个新变化：

第一个变化：小区外侧及附近公共空间的噪声污染明显增加。

噪声的类型主要有：个人或者小乐队的吹拉弹唱+大音箱的强劲功放、乐器初学者的练习、甩鞭打陀螺的噼啪声、小摊贩的高喊叫卖、卡拉OK的自得其乐、以及广场舞等等。

这些噪声不一定影响到小区内部，但可能会导致小区的住户难以到外边的公共空间活动（例如散散步、例如发发呆）。

这些噪声去年曾被强烈投诉过，后来收敛了一些。今年会不会卷土重来？不好说。

第二个变化：周边出色的休闲地方被煞风景式的长时间霸占。

举一个比较典型的例子：

银滩东区的红树林海边（南珠大道与冯家江大桥之间），那里的空气清新又清静，前些年种下的小叶榄仁树已经绿树成荫。于是有人把房车长时间停着并洗衣做饭晾晒；有人把小汽车直接开进那儿摆着桌椅翘着二郎腿；还有人在两棵树之间吊起网床，一躺就是大半天。

总而言之后来的人想到那儿散步休闲，怎么走都觉得别扭。和谐秀丽的风景，直接被破坏了。

第三个变化：小区轮椅在增多。

现在来北海过冬的“候鸟”们逐年增加，候鸟小区里面的长者数量和年龄也跟着逐年增长。以前极少见到小区里面坐着轮椅的老人，但去年已经屡见不鲜。

我们衷心祝愿长者们个个身体健康延年益寿，但一个小区里面如果多见老人少有年轻人、如果多有长者难见小孩子，小区的朝气与活力确实会差一些，对长者的冬季养生或许会有一些不利影响。

上述现象今年会不会减弱或者又有新变化？说不好。

谨慎起见，看房时建议多留意一下。

民宿小区的矛盾

假如你家邻居把住宅商用了，但依然和你一样享受着同样价钱的民用水电、缴纳着同样标准的物业费用——时间长了，你会舒服吗？

又假如你家邻居把住宅做成了民宿，然后客人半夜三更才到来、或者半夜三更才玩回来、再或者半夜三更仍然游兴大发——时间长了，你受得了吗？

再如小区电梯。如果都是住户出入，电梯寿命应该正常。但现在楼里有多户改成了民宿，客人上上下下进进出出，电梯寿命会不会被缩短？当电梯要维修时，如果居住的业主和做民宿的业主都均摊同样的费用——你会同意吗？凭什么他们在赚钱你却要买单？

不是自家的东西不珍惜。例如外边的人进出多了，随手摘一两枝花朵应该不意外吧？小区里面的配套要维护，是不是又是所有业主平均承担费用？

因此，民宿小区的业主矛盾肯定会不断积累的。

如果小区还有房源可售且开发商还没撤出，矛盾也许容易被掩盖。

但小区房子卖完之后，矛盾处理仅靠物业——如果住宅民用与商用都是同样的收费标准、如果都是同样的义务和责任，矛盾爆发最后很难避免。

由此，打算购买民宿小区的房子自住，在这方面确实要掂量一下。

如果看中的楼盘既是候鸟小区又是民宿小区，那更加要谨慎了。

当然，如果不在意那就无所谓。

如果买房除了自住还想商用，那更不能介意了。