中山公园南门有个楼盘叫“北海名座”。以前因为价格死贵死贵的，卖得很艰难。后来明显降了价——于是销量呼啦啦上来了。

为什么降了价就有了销量？

因为它卖点鲜明（邻中山公园、近长青公园、临南珠市场、到海边仅1000米），但缺点同样也突出：太贵。很多人应该是看中了房子却被价钱吓住了。

在这样的前提下，它一降价，优点就更加突出，销量出来了。

无独有偶。

城西有个大户型楼盘，位置不错，卖点突出。以前也是因为价格死贵死贵的结果无人问津。

没办法，降价吧。

这一降，销量就来了。前5个月销售为0，后5个月卖出了31套。

为什么能够以价换量？

因为大户型本身就有市场的强烈需求，只不过高昂的价格直接遏制了购房冲动。

（为什么不说楼盘的名字？太麻烦。）

是不是房价一便宜就容易卖出？

不一定。

上图就是一个“价格便宜也卖得慢”的例子。它属于市区楼盘，现房。但以5000多的房价，5个月才卖出37套，这个销售速度很一般。

这个楼盘更郁闷。位于市中心、形象也不错、房价才6000多，但5个月才卖出4套。

没辙，楼盘口碑崩了：3#楼烂尾、4#楼迟迟不交房、5#楼做做停停。

你愿意下单吗？敢签约吗？

总结北海楼市最近半年的表现，楼盘是逃出生天还是苦苦煎熬，3个因素非常关键：

第一、口碑。

口碑不能崩。楼盘牌子一旦被砸了，寸步难行。

桐洋系的楼盘就在这方面吃了大亏。因为网上评论不管正面还是负面，他们一概漠视坚持沉默。结果几年累积下来，买房人对他们是更加谨慎。

第二、卖点。

楼盘不但要有卖点，需要卖点必须能压住缺点。比如经开区的房子，无论有多少优点，“偏远”两字就无言应对。

为了扭转被动，经开区的楼盘常常说自己很近海，廉州湾未来很有前途。

但廉州湾的前景太遥远太缥缈。另外，廉州湾的海滩到底有哪些魅力？有多少魅力？

第三、价格。

价格为王。

但楼盘以价换量有前提：先有口碑、有卖点，然后降价才有销量。

直白一点：垃圾很便宜，你会买吗？

例如桐洋系，重塑形象比降价更迫切。又如经开区，挖掘廉州湾魅力更重要。

楼市现在僧多粥少。做大市场不是开发商的任务，和同行争夺有限客户才是重点。

当然，提高佣金刺激中介带看也快速有效。但中介现在也不愿意带看垃圾盘。

今年好房子标准是：房子很实用、价钱很实惠、优点很鲜明、弱点能接受、投诉可理解、开发商有形象。

反映到看房，就是这样的过程：先看房子，比较满意；再看报价，觉得实惠；接着看整个楼盘环境以及周边地段配套，优点很鲜明、弱点不突出而且能够接受；最后搜索这个楼盘和开发商的投诉及评价消息，负面程度不反感。