北海市政府昨日（7月9日）印发实施《北海市促进房地产市场平稳健康发展的若干优化工作措施》（北政办〔2024〕34号，全文链接见文末延伸阅读）。
对于购房人来说，新政的大亮点是“家庭购买第二套住房可以享受首套房待遇”。
新政规定：
（一）居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请商业贷款拟在本市城区（分别为海城区、银海区、铁山港区，下同）购买商品住房时，家庭成员在本市城区名下仅有一套住房且正在挂牌出售的，不论是否存在未结清贷款，银行业金融机构按首套住房执行住房信贷政策。
（二）按当前国家政策已生育、抚养两个及以上子女家庭（以下简称多子女家庭）申请贷款购买本市城区商品住房时，多子女家庭在本市城区购买的第二套住房认定为首套，购买的第三套住房认定为二套。
目前通过银行贷款买房，首套住房和二套住房的待遇差别是非常明显的：
1、首付比例：首套房最低15%、二套房最低25%；
2、贷款利率：首套房一般是LPR-60BP（3.35%），二套房一般是LPR+20BP（4.15%）。
但这还不是最主要的。
很多人都想改善家庭住房环境，尤其是住着老破小的。
以前的规定是：必须先卖掉现有的房子，名下无房之后再买房才能享受首套房待遇。
但在楼市萎靡不振的状态下，想买掉老破小，谈何容易！
现在简单了，只要把自家房子挂牌出售，买房就立即享受首套房待遇
于是接下来，大户型的看房人肯定会增加。
楼市成交会不会因此增加？
比较难。因为北海楼市现在是：房子越小越便宜，房子越大越价高，大户型现在基本上都是死贵死贵的。
由此，新政效果如何将取决于卖房人，包括开发商也包括二手房的业主。
说白了就是卖方愿不愿意降价？愿不愿明显一点的降价？
但非海景楼盘现在就指望大户型捞回成本，好一点的大户型二手房谁又甘心降价？
北海这次关于降低首套房门槛的新措施，应该迟一点点时间再出台。
因为想改善家庭住房的，多数都是因为家有未成年孩子且渐渐长大了（正在念书或者准备念书）。
现在，小学和初中正在招生，街头巷尾讨论不少。
上表是银海区今年秋季初中一年级的招生范围。
银海区一小、银海区实验小学、艺术设计学院附校的学生家长，有不少肯定会失望也会担忧，因为小孩念完小学后对应的初中并不理想。这年头，高考可以多次，中考只有一次机会。
由此，银海区楼市估计购买有限、抛售要增。海城区受惠相对大一些，但热议学校之下也会影响看房。
新政如果等到招生结束略有淡化之后再出台，效果也许会更好一些。
就算没这个因素，烈日暴晒之下看房也是一件很辛苦的事情。假如买房人意愿并不迫切，没几人愿意七月八月去看房。