1

一个月前（2024年10月17日），国新办就“促进房地产市场平稳健康发展”有关情况举行发布会。

住建部部长表示，住建部将会同有关部门实施“四个取消、四个降低、两个增加”，以推动房地产市场止跌架稳。

“四个取消”，调整或取消各类购房的限制性措施，例如取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

“四个降低”，降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例，统一首套和二套房最低首付比例至15%；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。

“两个增加”，一是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。二是年底前，将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿，争取将所有房地产合格项目都纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。

2

到昨天（11月15日）为止，“四个取消”、“四个降低”都推出相应的、实打实的措施了。北上广深等一线楼市因为取消或放松了限购，楼市成交量明显增加，市场热度已经可以感受到。

昨天，央视新闻报道：住建部、财政部近日联合印发通知，明确城中村改造政策支持范围由最初的35个超大特大城市进一步扩大到近300个地级及以上城市；地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

通知同时强调，要结合当地房地产市场形势，统筹考虑商品房的存量和增量，从实际出发，稳妥推进城中村改造货币化安置，城市危旧房改造可参照执行。

3

“货币化安置”是上一轮（2017-2019年）房地产火爆的主要推手。简单地说就是拆迁给钱不给房。结果，拆迁户挥舞着钞票四处看房买房，楼市成交量快速放大，房价随之跟着攀升。于是非拆迁户也坐不住了，也拎着钞票进场抢购。于是楼市成交量继续飙升、房价不停飙涨——2018年全国楼市超级大火爆由此出现。

上一轮的货币化安置让全国许多地方房价都翻了一番。北海也明显受到波及：2018年的房价比2015年几乎翻了一番，积压的新房二手房都被蜂拥而来的购房人扫荡了一遍。有些地方甚至还炒卖了好几轮。银滩西区的三千海，海景房被炒至22000元/平方，广东路的碧桂园北海印象，非海景房单价突破万元。新世纪大道的嘉盛名都，2015年报价才4000多，2019年最高报价11000元/平方。

4

但必须指出，北海上一轮房价飙升并不是货币化安置的直接推动。因为北海当时拆迁更流行不是给钱而是给地。拆了一条村，就在村边划出一块地建成天地楼（双拼或联排别墅）让村民回迁。和天地楼相比，外边的小区套间没多少吸引力。

北海楼市上一轮火爆，起因是2016年底北方出现了严重的雾霾，大量的“避霾”人群涌来北海。恰好那时北海房价便宜（非海景房四五千、海景房普遍七八千），而且购房还有补贴（房款的2%）——于是乎，楼市成交量呼啦啦地上来了（但房价没涨，因为煎熬了好几年的开发商被砸晕了，喜出望外地赶紧出货）。

5

2017年4月，国家领导人视察北海。受城市发展潜力的刺激带动，北海房价开始上涨。同年年底，来北海避霾越冬的人群继续大规模增长，楼市再热。

但当时北海仍未进入首批视线，海南的房子更有概念。到2018年4月，海南房地产因为过热实施了“全岛限购”。

这下不得了！大批投资客终于瞄上了北海，一波又一波地涌入北海抢房（没写错，当时真的是“抢”房）。2018年五一小长假，北海近乎“一房难求”，无论新房还是二手房。

这股热潮持续延续到2019年，直到遇上全国楼市下行周期开始。2020年新冠疫情爆发，北海楼市的火爆戛然而止。

6

北海是一个地级市，应该在这一轮城中村的货币化安置改造范围内。

但北海一个新兴的四线小城，城中村棚户区寥寥无几。如果拆迁的是农村，村民们对土地更渴求。如果拆迁的是宿舍区，业主原址回迁意愿更强烈。况且以北海的小身板，怎么拆怎么迁都形成不了大规模。因为不是大中城市那样的“拆套间买套间”，北海很难出现“拆迁户挥舞着钞票四处去买房”。

于是，新一轮的城中村货币化安置改造，北海估计是扛着一张小板凳看热闹。唯一可盼望的就是这轮拆迁又形成了全国楼市热潮，然后热量传导到北海，然后又出现了大批的外地买房人，然后又重现2018年的辉煌光景。

哎……声明：这真的是小板凳的梦想。