北海现在的房价很有意思。

假如两房户型卖5000元/平方，那么三房就有可能卖6000元/平方、四房7000元/平方、五房8000元/平方——简单地说，房子越大，价格越贵。

有人对此悻悻不已，认为这是“霸王定价”。因为正常的商业应该是“量大从优”，买得越多，价格就越便宜。比如1台手机2000元，买10台应该可以优惠到1800元/台。

但也有人对此不以为然，觉得这是很正常的“苹果定价”。例如超市里面同一品种的苹果，是不是个头越大价钱就越贵？由此，大房子比小房子更贵，很合理。

你赞同哪个？

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来自我国卫生健康事业发展统计公报的历年数据：

2015年我国开始放开二胎。

2016年出生人口1846万人，二孩及以上占比45%；

2017年出生人口1758万人，二孩及以上占比51%；

2018年出生人口1523万人，二孩及以上占比50%左右；

2019年出生人口1465万人，二孩及以上占比59.5%；

2020年出生人口1200万人，二孩及以上占比57.1%；

2021年出生人口1062万人，二孩及以上占比55.9%；

2022年出生人口 956万人，二孩及以上占比53.9%。

综合上述资料：

第一、无论有没有新冠疫情，出生人口都在逐年明显减少；遇上新冠疫情之后，多孩生育意愿逐年在减弱。由此，中国房地产在未来十年八年内很难形成抢房潮。

第二、2016-2022年共出生9810万人，其中二孩及以上5155万人。未来十年八年，改善家庭住房的意愿有可能持续增强。拉动了这一层面需求，盘活房地产也许有希望。

所以前段时间推行的“认房不认贷”，其实就是想刺激想改善家庭住房的人群进场。

家庭住房怎么改善？

很简单：小房换大房、低端换高端。

但四线五线楼市很难“低端换高端”，因为当地低端小区与高端楼盘之间差异并不明显。比如北海，哪个小区是公认的低端？哪个楼盘又是公认的高端？

答案难明。

于是，现在的重点只能是“小房换大房”。

2

假如大户型所在小区的建筑品质很高、园林环境很漂亮、物业服务很到位、周边配套很完善，那么小房（低房价）换成大房（高房价），这个是完全可以接受的。

问题是如今的大户型，所在小区内部的品质很高吗？外边的配套很完善吗？

底气不足。

现在的大户型几乎都是单纯增加建筑面积而已。以前设计成两户型，现在设计成三户型或者四户型，就美其名曰“大户型”。

这样的房子，凭什么高价格？

也许有人认为，大户型现在数量不多，“物以稀为贵”。

也许有人认为，为了形象和面子，客户并不在意当冤大种。

3

家庭自住的第一套房子，有很多是被迫购买的。比如丈母娘要求必须买房、比如学校要求必须有服务范围内的房产证。

但家庭自住的第二套房子（改善住房）就没有那么迫切了。弹性很足：可有可无、可快可慢。

因而当大户型开高价的时候，改善家庭住房的需求未必同步响应。

更微妙的是现在渐渐有了替代方案：不买大户型，改成在同一小区购买两套中小户型。

比如，不买报价9000元/平方的140平方大户型，换成购买两套6500元/平方、70平方/套的房子。前者总价126万元，后者91万元。

从家庭内部关系的角度，分住两套房子似乎更容易和睦一些。

4

北海楼市现在僵持中。

想改善家庭住房的人群，在购买一套大户型和购买两套中小户型之间仍然犹豫不定。

假如大户型报价再高一点，僵持局面就可以打破了。当想改善家庭住房的人群不再犹豫之后，无论挑大还是选小，楼市成交量都会增加。

大户型报价涨得越快越高，呈现效果就越明显。

所以，北海的大户型什么时候再涨涨价？楼市在线等，急。

当然，降价也行。但新冠疫情三年期间大户型都不愿意下调，现在舍得吗？

涨价，让冤大种接盘。房子卖出了，面子获得了，皆大欢喜。