国内房地产新政迭出,北海楼市今年有多少借力的地方?
2024-02-21  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

昨天(2月20日)国内房地产行业有两个大新闻:

第一个新闻,来自央行:5年期以上LPR(贷款市场报价利率)降低了25个基点,由4.2%降至3.95%。

北海现在的首套住房商业银行贷款利率是(LPR-60BP)、二套住房是(LPR+20BP)。BP是金融术语,中文称为“基点”,1BP=1个基点=0.01%。

LPR降到3.95%,意味北海现在购买首套住房的房贷利率仅3.35%、二套住房仅4.15%。

LPR降低25个基点(0.25%),看似不高,但它是最近8个月以来的首次下调,也是2019年8月LPR机制形成以来的最大降幅。

新加坡联合早报引述路透社此前的调查数据称,27名市场观察者中有25人预测5年期以上LPR将下调,下调降幅介于5-15个基点。没想到最后下降了25个基点,大大出乎意料。

2月20日降低LPR,肯定不是为了减轻房奴的压力。因为房贷合同通常都是约定每年1月1日才调整房贷利率。要想再享受一次减少还贷的开心,很多人至少还得再等待10个月零9天。

这个时候大幅降低LPR,毫无疑问是为了刺激更多的购房者进场,毫无疑问中央正在加大力度拉动低迷的房地产市场。

去年北海有两个行业感觉很快乐:一是旅游,二是装修。新冠疫情过后,很多外地业主重返北海、很多楼盘集中交房,装修行业(包括装修材料及家具家电等等)忙个不停。不得不说,房地产真能拉动大量的相关产业行业。中国经济要想快速走出低谷,刺激房地产真的是必选项之一。

第二个新闻,来自央视新闻:住建部表示截至2月20日,全国已有29个省份214个城市建立了“房地产融资协调机制”,已经向商业银行推送了5349个项目名单。

今年1月5日,住建部和金融监管总局联合发出《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》,要求各地级及以上城市都建立由“由城市政府分管住建的负责同志担任组长,属地住建部门、金融监管总局派出机构等为成员单位的房地产融资协调机制”。

这个协调机制的主要任务是“协调解决房地产融资中存在的困难和问题……提出可以给予融资支持的房地产项目名单,向本行政区域内金融机构推送”。

中央对这个协调机制高度重视。住建部1月26日召开部署会要求各地要加快建设、省级层面加强跟踪监测、国家层面实行周调度和月通报。金融监管总局2月6日召开专题会议要求“各商业银行要主动对接协调机制,对推送的房地产项目名单要及时开展评审,加快授信审批,对合理融资需求做到‘应满尽满’”。

融资协调机制,是2024年中央拉动房地产市场的第一个大动作。

这两大新闻,会对北海楼市会产生什么样的影响?

LPR面向购房人。首套住房贷款利率降至3.35%,肯定会刺激购房进场。而且,北海的购房补贴仍在进行中(截止时间是3月31日)。叠加起来,楼市刺激效应会更明显。

融资协调机制面向开发商。直白一点说就是为开发商输血续力,以此稳定市场情绪并刺激房地产行业走出低迷。

不过,北海对这两个有些尴尬,好像有劲儿但难以完全使出来。

首先,北海现在购买一套100平方米的房子,非海景房按7000元/平方计算,首付20%贷款80%,也就是贷款56万元。以20年贷期计算,原来利率3.6%每月还贷3278元,现在利率3.35%每月还贷3206元,每个月只减少还贷72元。

这个吸引力,确实有限。

其次,融资协调机制的作用也许更明显于保期房交楼、保新盘开发。但问题是北海大部分楼盘现在都是现房状态,更需要如何吸引购房人,而不是保交楼和促开发的资金。

正是因为这一点,融资协调机制在国内越热烈,在北海可能就越安静。

北海房地产今年有哪些可借力的地方?

一是民宿。

从去年4月广西三月三假期开始,到五一、暑期、国庆,再到今年元旦和春节,北海旅游从天热到天冷都持续火爆。虽然游客基本上不买房,但人来了总得吃住。于是住宿行业赚了个盆满钵满——尤其是民宿。

因为经济低迷,国内投资机会目前并不是很多。年头到年尾都有生意的北海民宿,2024年肯定会引来众多投资的注意。民宿购房,应该是2024年北海楼市最大的机会。

二是婚姻。

三年的新冠疫情增加了不少大龄青年,2024年觅婚预计大增。但网上小视频现在充斥着婆媳矛盾,尽量不跟公公婆婆一起居住似乎已经成了一股潮流。买套房子再结婚!

与此并存的,是单身妹仔买房会增多。想法多了,找对象自然就难了。既然不好找,那就干脆在外边买间房子免得天天在家被唠叨催婚。

三是教育。

北海很多农村都在等着征地拆迁,所以不少村民不愿意到城里买房。北海港被并到北部湾港之后,北海重新建了一个铁山港港。但现在这个新港口又归属到了北部湾港,未来征地的可能性还有多大?还要等待多少年?类似的还有西村港大桥东边的海洋新城,喊着开发了好多年但模样似乎还是那个模样。

人口出生率是逐年下降,但这并不表示孩子读书更容易。相反,农村孩童的大量减少意味留在村里读书更困难、教育质量更难保证。

四是越冬。

“候鸟购房”以前是北海楼市的绝对主力,今年可能例外。今冬几乎是每月一场寒潮,吓住了不少外地人。另外,民宿数量越多,“买房不如租房”的声音就会越大越强烈。由此北海“候鸟购房热”可能会暂时消退,等到“候鸟”老人年纪渐大、民宿不再放心出租,那时再重返主力。

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