【写在前面】本文有时效性。如果是隔段时间看本文，也许要核实是否仍然有效。

购买新建商品住房（一手房）的时候，买房人需要签订两份合同：一是和开发商签订商品房买卖合同；二是和物业公司签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同的实际有效期一般都很长。因为它基本上都要坚持到小区成立业主委员会、且业委会与物业公司重新签订物业服务合同，这时它才会终止。

前期物业服务合同主要由三部分组成：一是物业服务的主要收费清单（包括收费类型和收费标准），二是业主与物业公司双方职责、义务和权利，三是违约责任及违约处理办法。

所以这份合同非常重要。如果怀疑物业乱收费、或者觉得物业乱管理，往往需要先查阅前期物业服务合同，看其中有没有明确的约定。

但如果合同里面没有约定、或者认为合同约定的收费标准不合理，怎么办？

本文就是试图理解并解决这个问题。

基本材料

要想彻底了解小区物业的本质，下面这3份材料是基础中的基础：

1、《中华人民共和国民法典》；

2、国务院《物业管理条例》（2018年3月19日第3次修订版）；

3、《广西壮族自治区物业管理条例》（2020年7月24日第2次修订版）。

假如时间不够，那就先简单看看广西物业管理条例。其它等到有事情的时候再慢慢琢磨。

但如果想发起成立业主委员会、或者要和物业拉开辩论的架势，上述这3份材料就得饱读了。

物业收费类型

想知道物业收费合不合理，需要认真阅读《广西壮族自治区住宅物业服务收费管理工作指导意见》（桂价格〔2018〕108号,2018年12月1日起施行）。

它的第五部分明确规定：物业服务企业可向业主或物业使用人收取住宅物业服务费、装修垃圾清运费、电梯运行费、消防设施运行费、出入证（卡）制作工本费、二次供水加压费、车辆停放服务费、车位（库）物业服务费、车位（库）租赁费。

同时，它详细解释了这些收费类型的定义：

1、住宅物业服务费是指按照物业服务合同约定为业主提供综合管理服务、物业共用部位和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护等服务所收取的费用。

2、装修垃圾清运费是指业主或物业使用人委托物业服务企业清运装修房屋建筑垃圾所收取的费用。

3、电梯运行费是指为保证电梯安全有序运行使用而需要支出的费用，包括维保费、年检费、电费、保险费、小额维修费、发电燃油等费用。

4、消防设施运行费是指用于保证消防设施安全运行的专业年检、维保支出的费用。

5、出入证（卡）制作工本费指为业主制作小区出入证（卡）的工本费。

6、二次供水加压费是指为二次加压供水设备运行维护、清洗、水质监测及能耗等提供服务所收取的费用。

7、车辆停放服务费是指为物业服务区域内公共车位（库）提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用,不包含车辆保管费用。

8、车位（库）物业服务费指对小区所有的产权停车位提供秩序维护、公共清洁、公共照明、公共设备维护等服务所收取的费用,不包含车辆保管费用。

9、车位（库）租赁费是指是产权单位将室内车位（库）出租给承租人使用所收取的费用，不包含车辆保管费用。

注意：上述收费类型是物业公司“可向”业主或物业使用人收取，不是必须的。而且文件里面也特意指出：发文之日前已确定物业服务等级和住宅物业服务费收费标准的住宅小区，按原标准执行，执行期满后按本指导意见执行。各地根据本指导意见在制定当地的具体管理办法时，可结合实际情况对部分服务内容和收费项目作适当增补。

政府定价范围

物业收费标准有两类：一类由政府定价，另一类由市场定价（当事人协商定价）。

前期物业服务合同签订时间不同，政府定价的范围可能也不同：

  

前期物业服务收费的政府定价范围由《广西壮族自治区定价目录》确定。

《广西壮族自治区定价目录》每隔三年左右就会更新一次，最特别的是2015年版本，它把普通住宅小区的前期物业收费全部放开给市场定价，结果物业收费明显上涨，尤其是小区停车费更是急剧飙涨，200元/月甚至300元/月根本不是新鲜事。

也许因为如此，2018年版、2022年版的《广西壮族自治区定价目录》都收回了小区前期物业收费的政府定价权。

但事实已经造成，2015年12月1日至2018年3月31日之间签订的前期物业服务合同的，除非物业公司同意调整合同降低收费标准、或者小区成立了业主委员会，否则只能一直按照合同约定缴纳高额的物业服务费用了。

2015年12月1日以前也有《广西壮族自治区定价目录》（2011年版）。因为时间有些遥远了，本文暂且不提。

物业收费标准

《广西壮族自治区定价目录》只是明确了政府定价范围，具体的收费标准由各地市自行制定。

2018年4月27日，北海市物价局《关于明确住宅小区物业管理服务收费政策的通知》（北价格〔2018〕3号）里面规定：

（1）2018年4月1日前签订前期物业服务协议的，可暂按协议约定的相关收费标准执行。

（2）2018年4月1日起，在新的物业管理服务收费政策出台之前，纳入政府定价范围的物业管理服务收费标准暂按《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》（北价格字〔2013〕113号）、《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》（北价格〔2014〕11号）规定执行。

一直到本文发稿时，北海仍然没有出台“新的物业管理服务收费政策”，所以2018年4月1日及以后签订前期物业服务合同的，均执行下列收费标准：

1、《北海市住宅小区物业服务收费管理实施细则（试行）》（北价格字〔2013〕113号）主要规定了物业收费的原则。例如：

第六条规定：依法成立业主委员会之前的住宅物业服务收费实行政府指导价；依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费实行市场调节价。

第十三条规定：因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十四条规定：住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市物价局与市住房和城乡建设局核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳……物业服务合同有约定的，物业服务费和电梯维护费可以预收，预收时间不得超过3个月。

第十七条规定：业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）……物业服务企业不得以任何名义收取装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用。

2、《关于进一步规范北海市住宅小区物业服务收费管理的通知》（北价格[2014]11号）具体规定了各项物业收费标准：

1、依法成立业主委员会之前的住宅物业车辆停放服务费，最高收费标准暂定为：

（1）大汽车：90元/月.辆，4元/次.辆，5元/天.辆；

（2）小汽车：70元/月.辆，3元/次.辆，4元/天.辆；

（3）两轮摩托车：25元/月.辆，1元/次.辆，1.5元/天.辆；三轮摩托车：35元/月.辆，1.5元/次.辆，2元/天.辆；

（4）两轮电动自助车：25元/月.辆（不含充电费），1元/次.辆，1.5元/天.辆；三轮电动自助车：35元/月.辆（不含充电费），1.5元/次.辆，2元/天.辆；

（5）自行车（含两轮、三轮）：12元/月.辆，0.40元/次.辆，0.50元/天.辆。

2、依法成立业主委员会之前的住宅物业电梯维护费，最高收费标准暂定为35元/户.月，包括电梯维护保养费、年安检费、综合保险费、维修材料费及其他费用5项，电梯运行维护过程中没有发生的费用项目不得计入收费。

3、依法成立业主委员会之前的住宅物业装修垃圾清运费（含装修管理提供服务）,最高收费标准暂定为3元/平方米(按房屋建筑面积计收）。

4、业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办理的小区出入证（含IC卡等），物业服务企业可按最高不超过10元/张的收费标准收取制作工本费。如出入证（含IC卡等）同时具有人员和机动车管理功能的，只能收取一张卡的制作工本费。

注意：2018年4月1日以后签订前期物业服务合同的，执行上述收费标准。2015年12月1日至2018年3月31日之间签订前期物业服务合同的，可以继续执行前期物业服务合同约定的收费标准。

如果小区物业收费标准跟这儿说的不一样，怎么办？

让物业公司解释呗。收费总得有依据，符合规定就执行。

空置费

未入住的房子要不要交纳物业费？

2019年11月27日，北海市住建局在回复咨询时称：北海市物价局于2006年11月24日印发《关于空置物业服务收费问题的补充通知》（北价格字[2006]105号）中明确规定“我市空置物业（含未入住房）的物业管理公共性服务费按非空置物业收费标准收费，从2006年10月1日起执行”。

2023年4月8日，北海市发改委在回复咨询时表示：目前国家层面尚未出台空置房物业费优惠政策文件，仅有一些省份根据当地实际情况出台空置房物业费优惠政策文件。广西壮族自治区范围内，目前尚未出台空置房物业费优惠政策文件。待自治区价格主管部门出台相关物业费优惠政策文件，我委将及时根据北海市实际情况出台相应政策。

2023年4月26日，广西发改委在回复咨询时表示，目前广西未对空置房屋物业费出台专门政策规定。但民法典第九百四十四条规定：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。《广西壮族自治区物业管理条例》第十条规定：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按照物业服务合同约定支付物业费。根据上述法律法规规定，业主应当按照与物业服务人的合同约定支付物业费。

综合上述内容，在北海如果物业公司要求小区空置房也得足额交纳物业服务费，这个是有依据的。

代收费与包干制

物业公司的收费清单里面有一种类型是属于代收的。例如“城市居民户生活垃圾处理费”（每户每月8.8元）就是代收费。收费依据是北政布[2004] 5号和北价费字[2004]14号文，从2004年4月1日起执行。

有些小区实行物业收费“包干制”。但“包干”未必等于“全包”。例如有的前期物业服务合同里面，“包干”仅包括主要的物业收费，垃圾费、电梯费并不在“包干”里面。

这个文字陷阱，解决不易。

微妙之处

2022年11月25日，北海市发改委公开征求“北海市城区普通住宅小区前期物业管理服务收费方案”和“北海市住宅小区停车服务收费方案”的意见。

截至本文发稿时，这个意见征集过程早已完成。理论上说，随时都有可能出台新的可执行收费方案。

因此，如果您按照本文介绍的材料内容跟物业公司交涉时，建议事先向官方询问确认一下文件是否仍然有效。如果不清楚如何联系，直接拨打12345或访问微信小程序“人民E眼”发起咨询。

或者，尝试以业主的身份要求物业公司提供收费的依据。如果物业不愿意，应该可以通过12345平台或“人民E眼”微信小程序发起投诉。