去年12月，长沙路一个楼盘把特价房由毛坯6699降到5999元/平方，成为城区第一个跌入5字头的大牌。结果房子卖到手软，当月和次月共网签了612套（降价前的11月它才网签97套）。

其它楼盘见状也跟着降价。于是去年12月和今年1月楼市拉出一波小高潮：12月新建商品住房共网签2583套（是2020年唯一网签超过2000套的月份）、1月共网签2650套（是2021年以来网签最突出的月份，网签数量第二、网签面积第一）。

这样的成绩，即使放在疫情前也耀眼。

今年会重现吗？

两个关键因素：

第一、开发商能不能大幅降价？

第二、开发商愿不愿大幅降价？

现在的北海楼市，如果开发商降价力度不够，买房人就不给面子。长沙路有个带装修楼盘就是明显例子：上半年它曾经由8、9K降到7K多，带来了一小波销量。后来它不再这么特价，立即静悄悄。今年国庆期间，它以工抵房的名义将价格大降到5588起，结果当月网签161套，一跃而成全市销冠。

什么才算“大幅降价”？很简单：降价之后客户闻风而来，网签快速飙升。

上表是上月网签前十名的北海楼盘，以及它们当月的促销措施。

从上表情况来看，吾悦华府成功做到了“大幅降价”。碧桂园北海阳光降价虽狠但特价房源不足、阳光城悦江海价格降幅的吸引力还差一点点。至于其它楼盘......促销明显缺乏吸引力。

这是一个让人黯然神伤的表格。因为北海目前至少有100个在售楼盘，上个月全市共网签924套房子但前10名就占了527套——这表示90个以上的楼盘总共才卖出397套房子，每个楼盘月均销量不足5套。冷，就一个字。

由上表来看，楼盘的特价促销力度已经足够的大。接下来它们还能进一步大幅度降价促销吗？年底还能掀起一股楼市抢购潮吗？

答案肯定不乐观。

目前又有新情况：房地产行业大环境似乎有趋于宽松的迹象。

11月10日，央行公众号特意地、单独地、前所未有地发了一条消息：2021年10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。

业内有观点认为：信贷环境似乎在宽松，央行维稳信号开始隐现。

在此前一天（11月9日），中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。市场对此的多数判断是“房地产企业境内发债的相关政策或有所松动”。

地产股随后闻讯大涨。

现在的开发商，整体上比买房人更想观望。

假如行业融资可以探讨，那就意味再熬一熬说不定就可以接上资金链；如果二手房能够加快放款速度，价格就有可能止跌反弹，那就可以在一手房市场打造“买涨不买跌”的心理刺激。

先别笑——面对发冷的现状，只要有希望哪怕是一点点的希望，开发商都有可能产生坚持下去的动力。如果真有机会熬过去，现在干嘛要大幅降价让利？

由此，开发商应该是不怎么情愿年底大降价。但无论如何，年底意味年关，有些压力是没办法避免和转移的。

因此接下来的北海楼市，也许我们会发现两种很突出的情况：

第一、很多楼盘的报价变动非常频繁，高高低低转换非常迅速。每一次特价促销，活动时间都很短、涉及房源范围都很窄。因为随着大环境的可能好转，开发商既想销量但又不想那么让利，“点打点刹”就很平常。

第二、某些头部楼盘可能迫于年底年关的资金回款压力，也许会再次大幅度的降价。但结果也仅限于它们自己的销量，带动不了其它楼盘共同前进。

所以，今年年底重现不了去年的火热。随着越冬“候鸟”人群的渐渐到来，北海楼市会缓慢转暖，但幅度不大。

在这样的环境下，买房人如何应对？

想买三房及以上户型的，建议进一步加强看房，因为最近北海有些楼盘的特价促销已经涉及到大户型了。

想买两房及以下户型的，有时间就看房，先物色合适的、心仪的房源。一旦发觉开发商年底前大幅降价促销，那就可以考虑入手。

万一真错过了今年机会，可惜吗？

没事，明年再看。“触底”跟“反弹”是两个相互独立的动作。开发商觉得大环境似乎要好转，其实也只是触底而已，想立即反弹是不现实的。在“稳地价、稳房价、稳预期”的面前，楼市想火爆那是不可能的。