回顾2020年的北海楼盘，有4批次比较热闹：
首先是银滩西区的恒大御景湾。去年3月它率先大跳水，近万的价位直接跌到8字头，直接吸引许多买房人异地远程认购。
然后是长沙路的楼盘。融创海映兰屿、大都锦城从5月开始轮番特价，价格由8000左右一路降到年底的6000上下。吾悦华府后来忍不住也加入房价大战，带装修价格由9000以上跌到7500左右——长沙路也因此成为2020年北海楼市最火爆的地方。
接着是城东碧桂园。10月，碧桂园海上时光以6199带装修的特惠价格直接引爆黄金周房价大战。随后碧桂园北海阳光不断推出内部房源房价，带装修5字头让城东热点不减。
最后是工业园区的中电海湾国际。它7月均价8500、8月7580、11月大规模特价5888带装修。在中介的积极带看之下，销量成倍飙升。
热门楼盘的门槛
这些楼盘有3个鲜明的特征：价格、出身和卖点。
第一、价格是起步。不能大幅降价的楼盘去年就只能靠边站。
第二、出身很重要。恒大、融创、大都、吾悦、碧桂园，都是品牌。中电不算房产大佬，但中电产业园、中电信息港是庞然大物。房子低价固然诱人，买房安全却是本能。
第三、卖点是补充。长沙路地段位置好（配套丰富、交通方便、生活便利），大卖也就不意外。中电海湾国际虽然远在工业园区，但地图上看它是紧挨廉州湾，未来升值有希望。
不过这三个特征今年都有差异：
首先，房价依然重要仍然排在第一位。但今年已经没有去年那种决定性的作用，因为大家都在降价，差异已经明显收窄。
其次，楼盘品牌影响力正在弱化。去年许多楼盘新建，很多人是图纸看房，品牌更有魅力。今年楼盘陆续成形，实际效果的逊色会降低品牌楼盘的吸引力。比如长沙路的大都锦城，外墙效果很一般。万达对面的天赐系列，楼栋越建越密集。它们今年的吸引力肯定不如去年的想象力。
卖点正在渐渐成为关键因素。去年中电海湾国际能卖得火，一是低价，二是它成功地把自己包装成北海“最便宜的一线海景房”。今年价格因素既然不是最突出的，那就是谁的卖点更亮眼，谁的销量就更突出。
总结起来，北海2021年的热门楼盘必然是俩条件：实惠的价格、鲜明的卖点。
哪些海景楼盘有望热门
海景楼盘去年度过了惨淡一年。一是疫情导致看房人大减，二是开发商也不情愿降价。
今年情况会改变不少，特价海景房会明显增多。但这并不意味开发商甘心降价。比如银滩西区，大部分楼盘（比如三千海、彰泰海棠湾、第九湾、冠山海、荣和银滩ONE、新驿来康郡、壹海江山、海上邱园等等）都有些心不在焉。
愿意降价的，卖点含糊。恒大御景湾只是去年上半年火了一把，后面就再无新意。大都金沙湾降价其实挺狠，问题是在密集楼栋面前它的卖点没了。
所以银滩西区今年不容易见到热门楼盘，大家都差不多。
银滩东区很努力，尤其是阳光城和雅居乐。前者去年它有卖点没低价，今年1月开始明显降价之后，销量直接反弹。后者带装修卖得慢，就尝试推出毛坯房。
银滩中区在等机会。因为2021年广西文化旅游发展大会在北海市举行，会场地点应该会设在银滩。
北岸楼盘似乎并不着急。去年廉州湾大道扩建严重影响看房，但北岸依然房价不降（北部湾1号只是偶尔一点点特价房）。今年道路6月计划完工，估计更不着急了。
很明显，海景楼盘今年多是淡定。即使楼市转暖，估计销量也会很分散。
非海景楼盘谁会热门
冯家江走向极端：大冷或大热。
彰泰白鹭湾和春江海岸去年曾低价热火过一段时间。后来彰泰被并购后明显沉寂。新东家如果要求高端，冯家江楼市今年极端冷清（因为皇家海湾公馆更不愿意降价）；反之，江边新景会锦上添花。
长沙路会延续热门惯性但下半年开始走向平淡。无它，沿路项目要尾盘了。
城南其它区域难寻热点。有规模的（例如天赐御园、嘉盛名都）坚持价格稳定，今年只能平淡。缺乏规模的小盘（例如花漾里、银海国际、银滩壹海里等等）慢慢卖呗。
市区也类似。因为新盘稀少、在售楼盘规模偏小，难寻热门楼盘。西南大道的融创北海中心自恃身份难再降价、东投海玥府从毛坯卖到带装修根本就没打算再低价促销、一海华府拿地成本高无法大降价，它们今年都红火不起来。
城西肯定是北师大附中那一带热门：有牌子、有卖点。如果有价格就会大卖。
城东看新鸥鹏教育城。碧桂园海上时光今年清盘、北海阳光今年有三期，它俩依然低价扫市。新鸥鹏如果低价也会热闹，反之就只能埋头准备巴川中学招生了。至于北投观海上城，今年继续一般。价格少些优势、楼盘卖点差少许。
工业园区继续看中电海湾国际，不过它后劲开始不足（开始靠近敏感地点和远离海边）。园区其它楼盘（例如茂业新城、北投观海湾）今年难现火爆，降价敌不过中电、炒作不如中电带看中介更积极。
小结：
说来说去，北海很多开发商今年并不情愿继续降价，也不是很努力琢磨自家楼盘的卖点。所以上半年热门楼盘还会延续去年的惯性（比如上长沙路继续热门），下半年会非常分散。
今年卖得火的，继续是两房户型，因为单价便宜总价低。
大户型在今年两极分化，7字头的走俏、8字头的勉强、超过9000的继续滞销。也不是说本地买不起，而是那些大户型是有高端的价格却没有高端的尊贵。