2020年的新冠疫情，严重影响了经济更严重影响了房地产。经过近半年的冲击，北海楼市格局已发生了明显变化。

城东片区积极向下

南珠汽车站是城东的中心位置。6月30日，它东边一幅约69亩的住商用地成功出让，楼面地价仅2402元/平方，综合起来比工业园区便宜得多。

城东现在是北海房价最低的地方：碧桂园北海阳光的带装修价格全市最低（低至7K左右）、和苑三期的毛坯价格全市最低（均价5字头特价4字头）、恒大雅苑的商业公寓更是跌到了5字出头带装修。

城东已经形成了北海房价三大“杀手”：碧桂园（北海阳光、海上时光）、桐洋（桐洋盛世花园、和苑三期）和俊辉（中港城）。哥仨目前不断挑战北海房价低线，试图把工业园区踢到老二的位置。

（注：本文所述价格仅供参考。房源不同、付款方式不同，价格差异明显。请以售楼中心报价为准。）

银滩西区努力面朝大海

4月27日，恒大影城前面一幅约135亩的住商用地被成功出让。引人注目的是：它未来将建设两栋150-200米的超高层建筑。虽然它距海边超过了1公里，但这个高度直接让它成为一线海景房。

这幅土地出让前，官方调整了片区规划更改了建筑限高。假如未来仍然允许类似操作，银滩西区一线海景房数量将会大増——只要高度足够，就可以在上方越过前面的楼盘和大海进行亲密的视线接触。

银滩西区上半年的“鲶鱼”是恒大御景湾，它以低至8字头的均价和7字头的特价不停地拉低其它楼盘的报价。

高德古镇走向商住一体

高德古镇滨海文旅综合体上半年动静很大。它到目前为止还是一个纯商业项目（没有商品住宅），但未来可能进化为商住兼备。因为6月16日北海收回了造船厂96亩的土地并计划整合到高德古镇用地里面。自然资源局去年12月公示，那儿拟规划为住商用地。

这个变化直接搅动了北岸楼市。它除了高德老街的故事，还有廉州湾大道、廉州湾新城、向海大道等等概念，有望成为北岸全新重点区域。如果年底前它的一期产品能成功亮相，就可能后发制人推动北岸楼市向更高层面发展。

北岸，也许会因为高德古镇而暂时陷入观望状态。

城南与市区比赛低起价

融创海映兰屿是今年上半年城南最亮眼的楼盘，因为它不停地下探低起价。目前它的起价已低至6800，和去年相比降幅接近千元。

这样的变化并不是城南唯一的。大都锦城、大都锦上、万泉城2区、吾悦广场、嘉盛名都……等等，起步价比去年同样明显大降。努力维持高端形象的天赐楼盘，也扭扭捏捏的推出了超低“折合价”。

市区楼盘也不甘落后。西南大道的和世盛都、重庆路的城央万象、建材市场的山湖海上城等等，都下调变成了超实惠型楼盘。当然也有安静不动的，比如中山公园南侧的北海名座，四期8900的毛坯均价开盘以来一直不变。但它只是极少数。

如果说5月以前北海楼盘还在以特价房小心试探楼市反应，进入6月之后北海开发商真的是下决心大幅调低起步价了。

价格是王道。买房人尤其是本地刚需群体，很吃这一套。

冯家江以东迷惘之中

上半年北海楼市最难熬的是银滩东区。无论怎么优惠吆喝，应者寥寥。雅居乐曲高和寡，至今仍然未能治愈水土不服的毛病；翡丽湾饱受中信国安的负面影响；金融小镇一期距海边实在太远，看房人担心又陷入恒大半岛一期的尴尬。

彰泰的冯家江楼盘群，今年上半年小日子也不好过，并不便宜的土地成本直接削弱了它们的价格竞争力。不过，它们的别墅产品（包括商业用地的别墅产品）卖得飞快，大部分房源都已经网签备案。很稀奇，更微妙。

从冯家江一直到银滩东区，都是高端楼盘。考虑到暑期是它们传统的淡季，未来走势如何，还得等等看。