2019年以来，北海共成功出让了16次住宅用地。其中，有2次是多轮竞拍、有2次是匆匆而过、有12次是底价出让。

16次土地出让有12次底价出让——这样的表现无论怎么解释都有些不正常。但它还真有些“歪打正着”。

为什么？

因为北海房地产需要自我抑制。

估计有人立即反驳了：楼市这么冷还抑制？？？

没错，真的要自我抑制。

房地产签约面积大得惊人

2019年以来北海成功出让的住宅用地只有2315亩，不算多。但同期房地产项目签约的面积量，远远出乎意料：

2019年1月，金融科技小镇项目签约，规划用地约1500亩；5月6月，实际出让土地约772亩。

4月，海心之城项目签约，总投资260亿元（选址或在冯家江东岸一带）。

4月，银基国际文旅项目签约。一期总投资约468亿元，共需征收（收回）土地11950亩。

5月，新营国际海洋文旅康养项目签约，总投资88亿元。

7月，新鸥鹏教育产业城项目签约。总投资约120亿元，规划用地1525亩（今年3月出让一期用地约300亩）。

7月，银滩东区名人小镇签约，计划用地4000亩，计划总投资400亿。

8月，南澫风情度假小镇签约，计划用地689亩，计划总投资43亿元。

10月，高德古镇一期开工。项目总用地约830亩（含内港水域约260亩）。

上述8个项目的计划用地超2万亩。虽然有的项目只是签订框架协议，但放出的风声并不低调。

此外，银滩西区（银滩医院两边）正在准备村庄棚户区改造，涉及土地3002亩；城东（高德片区）2018年公告拟征地过万亩；冠头岭邮轮母港计划形成500亿级产业产业集聚区。如果再加上正在规划中的廉州湾新城滨海组团（用地面积31平方公里）——啧啧。

房地产开发需要有计划

今年10月16日，北海市发改委在其官网发布《关于自治区层面统筹推进重大项目实施审计发现问题整改工作情况公告》，其中第15部分是这样的内容：

【（十五）关于部分重大项目房地产化倾向，形成“挤出效应”问题。】

【整改情况：部分整改完成。1.海洋产业园区海洋可研创新创业园创业谷宿舍项目为园区配套基础设施项目，主要为解决园区人才居住，非房地产项目。2.中国电子北部湾信息港项目主要优惠措施为调整土地规划，项目用地均是通过招拍挂取得的，实际用地成本并没有降低，并不会对周边房产项目产生冲击。3.红树林金融产业城项目主要优惠措施为调整土地规划，项目用地均是通过招拍挂取得的，实际用地成本并没有降低，并不会对周边房产项目产生冲击。4.新鸥鹏教育产业城项目房地产开发地块占38.73%，已要求责任单位不得将房地产建设部分投资纳入自治区重大项目统计。】

细品细品，感受如何？

北海不需要城市大建设、房地产大开发吗？

需要。

但更需要有计划、有步骤的开发。要不然，三下两下划完了土地，怎么掌握和控制开发节奏？开发商一下子就圈到大量土地，市政配套怎么配合？中信国安当年突然间跃过大片农村跳到大冠沙进行开发，结果市政配套叫苦不迭；银滩西区房地产开发十多年，生活配套依然不全。教训犹在眼前。

还有，如果新区的房地产一窝蜂上阵，城区（比如城南）的房价要不要保护？

北海楼市最近一年新増住宅库存13392套。加上以前的库存量，以及规模大到可怕的二手房数量，库存压力越来越沉重。

土地市场的底价出让，正好泼点冷水抑制土地规划过猛过热。

2012-2016年北海楼市陷入低谷时，土地出让频频流拍。现在楼市冷清但可以底价出让，进步了。

一个细节

今年第7期（6月30日）住宅用地出让，要求6个月内缴清全部成交价款。

第8期（7月3日），要求3个月内缴清全部成交价款；

第9期（10月19日），1个月；

第10期（10月21日），10天。