为什么有些楼盘卖得很费劲?因为北海看房人会多想一项
2020-07-13  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

南珠汽车站东边的新鸥鹏教育产业城,一期住宅效果图正在公示中:

围合式布局,带泳池、有水景和园林,生活气息浓郁,精致实用。

但如果真这么施工了,它的销售速度可能快不起来,因为左边这一排丫形楼是偏西的。北海买房,最忌西晒。

还有一个问题:它西边的空地,未来规划如何?

按北海目前已公开的消息,图中带?号的位置是北海市中医院新院区。但现在尚不清楚医院是不是紧挨着新鸥鹏。如果是,那一排丫形楼的朝向有问题。如果不是,按它们之间的距离,丫形楼的朝向还是有点不放心。

因此,新鸥鹏的朝向设计不是很贴合北海的实际环境。外地人是北海的购房主力,异地购房是买入为开始、以卖出为结束。本地人虽然是长住,但换房改善居住环境也是强烈愿望——说白了就是:二手市场不好卖的房子,在北海统统都不是好房子。

假如看房人对此不介意,在卖房的吆喝之下,房子就会卖得很快。但如果看房人觉得今后二手房转让有难度时,楼盘销售就要遇上难题了。

阳光城悦江海,位于冯家江东岸。它又叫“红树林现代金融产业城”,和新鸥鹏一样都是“产业+房地产”项目,也是先开发住宅。

项目效果图很有震撼力。后面高层主要是住宅楼,前面海边小别墅模样的是商业办公楼。它去年7月开工,先建住宅。9月开始宣传,今年1月拿到6#7#住宅楼预售证,均价11000左右带装修。以那一带的位置,不算贵。

但从交易中心网签表来看,楼盘销售有点慢。有疫情的原因,但买房人顾虑应该更多一些。因为此前有个例子叫恒大半岛一期。

恒大御景半岛(银滩西区)一期2011年开建。当时虽然与海边有1公里的距离,但前无遮拦,蔚蓝大海扑面而来。

现在呢?它前面的一排接着一排的高楼把看海视线挡得严严实实。二手房想卖出海景房价钱?难。

大都金沙湾一期也类似。开建时,大海气息奔腾;入住时,一片海变成一线海。

所以,阳光城悦江海一期卖得慢,也就不难理解。

相似的还有荣和银滩蓝湾。它也是从海边的最远端开始建起,而且开价不便宜(均价13500带装修)。于是,销售速度不尽人意,正常。

海景房的购买人,基本上没有打算长住的。一旦预见到将来二手房不好出手,当然小心谨慎。卖房人很不乐意遇见如此小心翼翼的看房人。

开发商遇到这样的情况怎么办?

要么重新调整卖点,或者祭出降价大杀器。

融创进入北海时,豪气万丈。但对于本地人来说,那不叫豪气叫“傲气”。

比如火车站前面的项目,融创居然命名为“北海中心”,网上那时一片哗然。再如融创海映兰屿,本来就是挤占兰花公园的用地,名中还敢用“兰”字。另外,用北海话合浦话读一读楼盘名字,谐音有点搞笑。

幸好,这俩楼盘近期频频降价。价格是王道。看在价格可喜的份上,市场也容易遗忘。

但也有令人叹惜的,比如西南大道中段的东投海玥府。

海玥府小区里面的苏州园林非常漂亮和迷人。另外,开发商的教育产业背景也让许多本地看房人为之心动。但就在一切步入正轨红红火火的时候,它的一期二期从去年11月到今年3月连续被列入广西严管工程名单。楼盘形象因此一落千丈,后期销售大受拖累。

其实说起严管工程,碧桂园更甚。今年5月,碧桂园北海阳光从1-15#楼和18#楼、碧桂园海上时光1#2#3#6#楼,全部被列入广西严管工程名单——这两个楼盘的所有在建楼栋几乎被一网打尽。

但碧桂园从去年下半年以来不断推出全款大优惠措施,降幅之大令人侧目。在声声入耳的降价吆喝中,质量问题直接被淡化了。

严管工程并不是绝望的事情,整改合格之后一样可以满足质量要求。但如果开发商只是哼哈而过,将来业主转让房子时,可能就得认真解释当初的名单事件了。

在国内大部分城市,开发商只要让买房人觉得楼盘不错、价格可以,那就OK。北海却不同,还得要让买房人觉得房子以后可以容易出让。只要看房人觉得二手房容易出手,楼盘销售就有保证。反之,就不能怪别人犹犹豫豫了。

判断房子将来是不是容易出手,有三种简单小办法:

a. 房价是不是很便宜?比如恒大御景湾8000多入手的房子,以后出让当然很主动。

b. 房子有没有物以稀为贵的感受?比如一线海景房、城区公园房等,心里就很踏实。

c. 房子的卖点或用途是不是很鲜明?比如优质学校周边的学区房,未来肯定有人来购买的。再如海边出入方便的房子,民宿总会盯上的。

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