南珠汽车站东边的新鸥鹏教育产业城，一期住宅效果图正在公示中：

围合式布局，带泳池、有水景和园林，生活气息浓郁，精致实用。

但如果真这么施工了，它的销售速度可能快不起来，因为左边这一排丫形楼是偏西的。北海买房，最忌西晒。

还有一个问题：它西边的空地，未来规划如何？

按北海目前已公开的消息，图中带？号的位置是北海市中医院新院区。但现在尚不清楚医院是不是紧挨着新鸥鹏。如果是，那一排丫形楼的朝向有问题。如果不是，按它们之间的距离，丫形楼的朝向还是有点不放心。

因此，新鸥鹏的朝向设计不是很贴合北海的实际环境。外地人是北海的购房主力，异地购房是买入为开始、以卖出为结束。本地人虽然是长住，但换房改善居住环境也是强烈愿望——说白了就是：二手市场不好卖的房子，在北海统统都不是好房子。

假如看房人对此不介意，在卖房的吆喝之下，房子就会卖得很快。但如果看房人觉得今后二手房转让有难度时，楼盘销售就要遇上难题了。

阳光城悦江海，位于冯家江东岸。它又叫“红树林现代金融产业城”，和新鸥鹏一样都是“产业+房地产”项目，也是先开发住宅。

项目效果图很有震撼力。后面高层主要是住宅楼，前面海边小别墅模样的是商业办公楼。它去年7月开工，先建住宅。9月开始宣传，今年1月拿到6#7#住宅楼预售证，均价11000左右带装修。以那一带的位置，不算贵。

但从交易中心网签表来看，楼盘销售有点慢。有疫情的原因，但买房人顾虑应该更多一些。因为此前有个例子叫恒大半岛一期。

恒大御景半岛（银滩西区）一期2011年开建。当时虽然与海边有1公里的距离，但前无遮拦，蔚蓝大海扑面而来。

现在呢？它前面的一排接着一排的高楼把看海视线挡得严严实实。二手房想卖出海景房价钱？难。

大都金沙湾一期也类似。开建时，大海气息奔腾；入住时，一片海变成一线海。

所以，阳光城悦江海一期卖得慢，也就不难理解。

相似的还有荣和银滩蓝湾。它也是从海边的最远端开始建起，而且开价不便宜（均价13500带装修）。于是，销售速度不尽人意，正常。

海景房的购买人，基本上没有打算长住的。一旦预见到将来二手房不好出手，当然小心谨慎。卖房人很不乐意遇见如此小心翼翼的看房人。

开发商遇到这样的情况怎么办？

要么重新调整卖点，或者祭出降价大杀器。

融创进入北海时，豪气万丈。但对于本地人来说，那不叫豪气叫“傲气”。

比如火车站前面的项目，融创居然命名为“北海中心”，网上那时一片哗然。再如融创海映兰屿，本来就是挤占兰花公园的用地，名中还敢用“兰”字。另外，用北海话合浦话读一读楼盘名字，谐音有点搞笑。

幸好，这俩楼盘近期频频降价。价格是王道。看在价格可喜的份上，市场也容易遗忘。

但也有令人叹惜的，比如西南大道中段的东投海玥府。

海玥府小区里面的苏州园林非常漂亮和迷人。另外，开发商的教育产业背景也让许多本地看房人为之心动。但就在一切步入正轨红红火火的时候，它的一期二期从去年11月到今年3月连续被列入广西严管工程名单。楼盘形象因此一落千丈，后期销售大受拖累。

其实说起严管工程，碧桂园更甚。今年5月，碧桂园北海阳光从1-15#楼和18#楼、碧桂园海上时光1#2#3#6#楼，全部被列入广西严管工程名单——这两个楼盘的所有在建楼栋几乎被一网打尽。

但碧桂园从去年下半年以来不断推出全款大优惠措施，降幅之大令人侧目。在声声入耳的降价吆喝中，质量问题直接被淡化了。

严管工程并不是绝望的事情，整改合格之后一样可以满足质量要求。但如果开发商只是哼哈而过，将来业主转让房子时，可能就得认真解释当初的名单事件了。

在国内大部分城市，开发商只要让买房人觉得楼盘不错、价格可以，那就OK。北海却不同，还得要让买房人觉得房子以后可以容易出让。只要看房人觉得二手房容易出手，楼盘销售就有保证。反之，就不能怪别人犹犹豫豫了。

判断房子将来是不是容易出手，有三种简单小办法：

a. 房价是不是很便宜？比如恒大御景湾8000多入手的房子，以后出让当然很主动。

b. 房子有没有物以稀为贵的感受？比如一线海景房、城区公园房等，心里就很踏实。

c. 房子的卖点或用途是不是很鲜明？比如优质学校周边的学区房，未来肯定有人来购买的。再如海边出入方便的房子，民宿总会盯上的。