买不买房看地段。

你看中的房子，能不能满足你的买房需求？能不能保值升值？能不能给你带来面子？地段是根本。

看房之前，首先要学会看地段，必须要学会看地段。

北海地段易变

北海的楼盘地段当前有一个比较突出的地方，易变。

今年5月底，银滩疍家小镇的商铺房东悲喜两重天：首先是明基市场被拆除，周边商铺身价大跌；然后是几百米之外、此前无人问津一副凄凉到想跳楼的海欣荣市场，瞬间由乞丐变成了土豪。

冯家江西岸，昔日偏远荒凉人迹罕至。以前那儿曾规划为周边农村回建区，但最后被嫌弃了。

孰料峰回路转。北京排水集团同意出资治理冯家江，北海同意给15年的运营权。于是，伴随着冯家江的水治理，一向避之不及的土地快速变成了香饽饽。

但如果以为西岸从此稳守中军帐——那又未必。等到冯家江建成金海岸大桥、杭州路大桥、浙江路大桥，倘若东岸又有住宅用地规划——西岸就会受到明显的冲击。

地段多变的原因

北海地段多变的原因主要有两个：

首先，这个城市正处在高速发展的阶段。

3年前城南连一个商场都没有，现在除了万达、新大润发之外，今年底还有吾悦广场。10年前银滩东区大冠沙还是整整齐齐的盐田，是一个遥远偏僻的代名词，现在中信国安、雅居乐、翡丽湾、西村港大桥、海洋新城、银基文旅……眼花缭乱。

其次，这个城市规划不大稳定。

万达是割了一半公园用地而成的，曾经的兰花公园用地变成了住宅。银滩西区东片原来是以商旅用地为主，现在住宅用地居多而且建筑限高由100米涨到了150米。

所以，要判断北海楼盘地段的价值，除了城市发展的影响之外，也要琢磨城市规划的变化。

难度不小。

地段判断之一：看配套

周边配套成熟且稳定，地段价值也稳定。比如市区中心，生活配套、文化配套、教育配套、医疗配套等等都非常齐全、非常完善和非常稳定，地段价值也就跟着稳定。

地段稳定，意味保值无忧。在稳定的情况下，与重要配套、主要配套的影响距离远近，往往决定了它的升值能力。比如，靠近海城区二小、三小、八小的房子，学区价值明显，未来升值能力就比较突出。

反过来，周边配套不完善、不成熟、不稳定，它的地段价值也会跟着飘忽不定。比如杭州路市场，未来它是会被拆掉的，这就是不稳定。它隔壁楼盘表示拆了之后会有新市场规划，但华丽的农贸市场是难以生存的。

配套的完善速度，通常取决于地段在城市中的面子价值和经济价值。比如，北海举行自行车世巡赛前，临路建筑都被粉刷一新。

银滩西区是北海经济的末梢节点，目前在北海的经济地位不高。于是，它的生活配套、商业配套完善速度相当的慢。事情总有轻重缓急，好钢要花在刀刃上。如果没有运气，那就只能慢慢的等了。

地段判断之二：猜规划

在北海，规划不但要“看”，更加要“猜”。因为这个城市规划调整有点频繁。

猜两个方面：猜空地、猜拆迁。

现在的空地，未来规划做什么？比如银滩东区，从冯家江东岸一直到大冠沙，中间的空地到底做什么？

猜空地，乐观悲观都要猜。如果最坏的结果都能保值，那升值就没问题。

拆迁要猜两个方面：a. 拆得动否？b.拆后做什么？

举例：北海大道建材市场那一带，周边都是成熟密集的本地民居楼房，未来很难有拆迁的可能。于是房子保值问题不大，升值空间有限。

再如：城南中片区（四川路-广东路）小区林立。如果还未拆迁的农村（南京路的江尾村、江苏路的梁屋村）能拆得动且不是以住宅规划为主，那一带未来升值空间就会明显放大。

掂量地段变化的时间

地段肯定会有变化的。

5年前，西南大道车辆稀少。现在，堵车常见了。3年前，南珠大道是泾渭分明的城乡分界线，现在已经开始模糊。

如果觉得自己房子所在的地段未来会发生变化，例如杭州路东段要断头打通了、冯家江金海岸大桥要修建了……等等，还得猜测要多长时间才见变化。

这个很重要。比如湖北路，如果十年八年还不能贯通，房子升值有限。

买房子不是小事。宁愿错过也没必要将就。