北海楼市目前有个热点：冠山海开发商正在申请把高尔夫球场部分用地变更为“住宅用地”。此举引发了业主们的群起反对。

位于冠头岭下面的冠山海，中间是一个千亩左右的高尔夫球场，四边楼盘环绕。上图左侧很清楚地显示：住宅用地（黄色）包围着高尔夫球场（绿色）。

现在，开发商想把高尔夫球场割出两块：A地块（约7.3亩），拟建一个幼儿园；B地块（约61.3亩），想变更为住宅用地（建筑高度≤100米）。6月15日，北海市自然资源局就此发出规划调整公示，公开征求利害关系人意见。

A地块应该没几人反对，建幼儿园是好事。业主们反对的是B地块：一是它会遮挡后面已建小区的观海视线，二是业主们很担心开发商以后不断缩减高尔夫球场面积。

确实，如果上图白圈处那儿建成百米高的住宅楼，对面楼栋许多房子从此不再直面大海。如果这是一个开头，高尔夫球场未来变成建筑森林也不是不可能。

开发商正常的主张和业主们费劲的维权

冷静地说，土地业主有资格申请调整土地用途。冠山海这次申请调整规划，是开发商的应有权利。

但开发商只是有权“提出申请”。最后“作出决定”的是政府相关部门。所以北海市自然资源局目前发出的是“方案公示”，而且公示期长达1个月。显然，官方态度相当谨慎。毕竟这是将体育用地变更为住宅用地。口子一开，后续类似的可能不断。

业主们作为“利害关系人”，更有资格提出反对意见。至于反对是否有效，一般取决于两方面：反对的理由、反对的声音。反对理由是否充分？反对者是否代表了足够的“利害关系人”？举个例子：假设业主两千个，反对者只有两三人。那估计没戏。

尴尬的就在于此——北海是一个以异地购房为主的楼市，大多数业主都是不长住北海的外地人。开发商挑这个时候提出规划调整，正好是候鸟们已纷纷离开北海。由此可见，这是一条并不容易的维权之路。

如何维权？

首先，要分清并抓住核心问题：开发商请求把体育用地变更为住宅用地，依据是什么？住宅用地建筑限高100米，依据又是什么？业主们需要想办法了解并拟出反对意见。如果找不到就只能提前认输。

其次，如果无法和开发商达成共识，及时请求举行听证会是维权的重要手段。听证会面前没人敢怠慢。开发商要认真备妥申请依据，业主更容易从中找出反对的理由。

第三，迅速让更多的业主知道此事、快速让更多的业主发出反对的声音。这是维权成功的关键点和起点。

但问题恰恰就卡在这儿：业主资料是不公开的，找物业没用、找住建局没戏。谁提供谁违规。北海很多新建小区试图成立业主委员会，但最后都是因为无法联系到足够数量的业主而无疾而终。

如果冠山海业主群人员稀少，这次估计要麻烦了。这也提醒我们：北海买房要重视业主群的建设与维护。如果不是长住在小区，那至少要加入一个业主群且不让它变成广告群微商群。否则，真遇到维权事宜时，只能眼睁睁错过有利时机。

留意你家楼盘会不会大动作调整规划

开发商申请调整项目规划是一种很常见的事情。在北海，开发商申请调整规划会由自然资源局（以前是规划局）在其网站发布公示。在公示期内，利害关系人有权提出意见和要求举行听证会。

大多数拟调整的规划都只是局部微调，无关大碍，业主们也无需过多关注。但有些规划调整幅度很大或很敏感，比如：

2020年6月12日，金海岸大道的水岸云庭请求把1#楼由33层调整为22层。

2020年5月28日，工业园区的海怡东方请求取消小区游泳池，改为公共绿地。

2019年3月7日，北岸的德利海北海请求取消三期商业街和产权式酒店，改为中庭花园和公寓。

2018年3月28日，浙江路的天赐锦园请求取消原露天游泳池，增加室内恒温游泳池。

……

遇到这些情况，业主们可能要重视且认真表达自己的意见。官方公示的规划调整方案，成功通过的居多，但最后受挫的也不少。因为公示之后就是理由之战、依据之战：申请理由更充分，赢；反对理由更充足，胜。无人反对，躺赢。