海南自由贸易港建设方案对北海楼市影响有多大?
2020-06-05  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

6月1日,《海南自由贸易港建设总体方案》正式亮相。它会刺激海南炒房吗?对北海会有哪些影响?

海南房地产会迎来大发展但节奏不明

海南自贸港是一个规模异常宏大、时间跨度很长的超级项目:到2025年,初步建立贸易自由便利和投资自由便利的基本体系;到2035年,成为我国开放型经济新高地;到本世纪中叶,全面建成具有国际影响力的高水平自由贸易港。

要建成这个自贸港,仅凭海南的人力和资金是绝对不可能的。外省乃至全球的人才、机构、资金的大量涌入和持续涌入是必然的。由此,海南房地产肯定会迎来大发展的机遇。

但问题是——海南岛面积3.39万平方公里,大约相当于30个香港。自贸港具体如何规划?先发展哪儿?后发展哪儿?都未定。现在就谈去海南投资购房,早了点。

海南候鸟越冬可能渐受制约

最近十年,候鸟越冬是海南楼市的主要卖点。

理论上说,候鸟地产和自贸港建设是有冲突的。因为候鸟人群对海景房的迫切需求会大量占用海边土地,而自贸港的建设必须要保证足够的沿海地带。完全可以预见,海南未来将会严格控制海景房的开发。

那么,现在的海景房会不会因此物以稀为贵?

初期有可能,后期不好说。

首先,银发一族难以拉动消费市场;其次,住半年空半年的钟摆效应会让消费市场不稳定。结果是:候鸟集中居住的地方,城市活力和城市收益很一般、生活配套不容易完善、生活品质难以拉升。

自贸经济越发展,候鸟地产就有可能越被挤压:或者自贸规划绕开候鸟小区,或者候鸟楼盘渐渐远离海边。

简单而言,候鸟经济只能是自贸港的点缀,对抗和争夺是不被允许的。

楼市初期很摇摆

自贸港让海南楼市有了足够的涨价理由和购房冲动。中国历来不缺自认的先驱者,只要海南目前严厉的全岛限购稍有松动,一大批看房人肯定会被忽悠过去。

但前浪冲得越猛,被拍死在沙滩上就越快:

第一、海南自贸港是国家级的战略高度,大势不可违。冲在前边能接盘未必能抛盘。

第二、新冠疫情已经改变了中国经济和全球经济的基本面,未来两三年是摸索前行。

第三、海南房价本来就已经偏高,炒房很容易越界。

前有雄安新区的管控经验、后有年初深圳炒楼的戛然而止。以海南自贸港的战略高度,经济带动房地产没问题,楼市试图改造经济只能是找死。

海南全岛限购已经两年多,自贸港初期的海南楼市更多是解套之战。

对北海楼市影响多大

度假越冬养老,海南优于北海。

2017年,房价飙涨导致许多买不起海南房子的人转向了北海。2018年,海南全岛限购让更多的买房人来到了北海。

自贸港只会让海南房价更上一层楼。于是,买不起海南房子的更加买不起了。

所以,会有人而转向海南但只是少数。被鼓动到海南的看房人,很多会因为房价而离开。能不能留住这拨人,看北海卖房人的本事。

海南限购之后,大批海南中介带客过来北海。

海南自贸港开始之后,大量的北海中介预计会蹲点海南截客。

由此可见,海南自贸港不会阻碍反而会拉动北海楼市。不过只能是“略微拉动”,别把北海的吸引力想得太高。从海南那儿拦截客户,更是个辛苦活。

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