先看下图：
2014到2018年，北海房价涨了2237元/平方，涨幅44.8%。实际涨幅应该更高，因为2018年统计房价里面不含装修，也不含团购费之类的价外收费。
如果缩小一下范围：从2014年到2016年，北海房价仅涨253元/平方，涨幅5.1%。2016年北海还有2%的购房补贴——从这个角度，这段时间北海房价是持平甚至是下跌的。
长周期，北海房价涨。短周期，可能跌。
北海是一个事件驱动型楼市
2002年，中央给予北海特殊政策：1998年以前的停缓建项目（烂尾楼），转让销售时免征营业税和契税。2003年，泡沫多年的北海房地产重新启动。
2008年，国际金融危机爆发，中国推出4万亿计划应对，房地产借机转暖。到2009年，北海出现疯狂炒楼。2010年，国家宏观调控楼市骤然转冷。
2016年，北海实施购房补贴，楼市销量开始増长。
2017年，因北方严重雾霾，北海迎来大批购房客。
2018年，全国棚户区改造刺激楼市火爆。海南全岛限购，北海又迎来扫房客。
总结历史：
a.全国楼市火爆，北海肯定跟着热闹。
b.当突然意识到北海的好空气时，北海楼市就会快速火热。
“突然意识”是什么意思？2016年北方出现严重雾霾，社会突然想到北海这个越冬避霾的好城市。2018年海南全岛限购时，购房客的关注重点突然转到北海这个可替代城市。
项目签约带火不了北海楼市
尽管今年有疫情，但北海依然是大规模的招商签约。乐观者认为北海楼市会迎来井喷。
这是不可能的。举个例子，今年4月北海签订了5个大型项目，总投资近2990亿元，其中东方希望集团项目高达1535亿元。
够劲吧？但东方希望集团的生猪养殖选址合浦县常乐镇、精细化工产业园十有八九是放在铁山港。以它们的位置距离和项目性质，怎么带动北海楼市？
细究一下这些签约项目的来历（比如从广东迁来）、选址（多数在铁山港）、性质（重化工业居多）、投产时间（也许三五年之后），想指望它们快速拉动楼市，会沮丧的。
北海最近几年频频登上央媒新闻。好事，但也刺激不了楼市。它们的作用是：当出现突发事件时北海就会醒目。例如一见到城市雾霾就立即想到北海的好环境。
北海楼市何时能走出低谷
今年以来有三件大事：一是疫情直接破坏了经济结构，二是中美关系不断恶化，三是中央提出“内循环”概念。
前两个，直接导致看房人持币观望。后一个，争议分明：一派认为需要刺激楼市以带动复苏。另一派坚决反对，因为房奴缺乏消费能力。
2008年国际金融危机，中国4万亿计划让资金大量流入楼市，最后副作用明显。今年北海大规模基建，近千条背街小巷几乎同时整治。向海大道、西村港跨海大桥之外又有廉州湾大道、冯家江跨海大桥。仅这4项工程，投资额就超过125亿元。
在疫情期间大规模基建，类似北海这样的城市并不少。越来越多的迹象表明，中国有打算暂时放弃房地产的想法。
不过，房地产涉及产业实在太多，彻底漠视它抛弃它是不现实的。从大环境来说，当疫情明确得到了控制、当不管好坏中美关系终于明朗、当“内循环”经济前景已经稳定，资金也许就可以大规模流入楼市了。
这个要多长时间？快则两三年、迟则三五年。也就是说，北海要等到全国楼市重新热起来，至少也得熬上三年甚至更长的时间。
这是国内角度。如果回到北海自身，楼市走出低谷有三种办法：一是本地人群扑向楼市（这不可能）；二是大堆人才进入北海（这个要等现在签约项目将来投产再说）；三是外地买房人涌来北海（这是理论上最能快速刺激楼市的方案）。
如何让异地购房火热起来呢？
一是环境，北海必须要坚定不移地抓好环保确保城市空气质量环境；二是配套，北海要切实重视新建小区的市政配套建设，让旅游、度假、越冬、避霾、养老的人群出行方便、生活方便、游玩方便、消费方便。
当北海能够让候鸟推荐候鸟、让买房人推荐买房人的时候，楼市就无需发愁了。
所以，北海楼市的未来将取决于这个城市对环境对配套的重视程度和建设力度。如果非常重视非常给力，也许两三年或者三五年。反之，也就只能祈求上天再出现2016年北方雾霾那样极度有利北海的突发事件。
去年下半年，银滩中区就全面拉开了改造升级的动作，这是一个好信号。
艰难时刻也有滋润小日子
2011-2016年，北海楼市陷入了漫长的低谷。但工业园区的同和泊湾，以无以伦比的低价策略，迅速销售一空。以“拿地快、建房快、交房快、房价低”扬名的桐洋系楼盘，房子卖得相当快活。恒大以锲而不舍的努力、丰富多彩的营销活动和真诚的服务态度，楼盘开发稳步推进。
北海有得天独厚的空气好环境，无论楼市多么冷清也依然有一批稳定的异地购房人群。同时，无论北海房价是涨是跌，本地仍然会存在刚性购房需求。
这两点决定了北海楼市基础。冷市时，位置优秀的、设计出色的、价格实惠的、口碑良好的……依然有明显的市场。反之，平淡随大流的、买了有风险不买也没啥的，被冷落很正常。
冷中有热，市场现实。