北海市自然资源局9月2日发布规划公示，拟调整西村港东侧（ZA片区01-04单元）的土地性质和用途：

涉及的土地面积有3551.85亩，调整之后将以居住用地为主（下图黄色地块表示“二类居住用地”）：

公示方案非常清晰：

1.全部3551.85亩的规划面积当中，银基用地范围是2740.2亩（占77.1%）。

2.全部3551.85亩的规划面积当中，可开发用地（居住、商业）共2005.8亩，全部都在银基用地范围内（其中居住与住商用地1959.45亩、商业46.35亩）。

此前，北海市规划局曾于2018年12月对那儿进行过规划调整公示。当时规划是以旅游用地为主，居住用地只有68.07公顷（1021.05亩）。现在是“以高端居住建设为主”，居住与住商用地共1959.45亩。

如果此次规划方案得以通过，银基的“滨海旅游度假”色彩将明显减弱，房地产开发渐成主体。

这是继天隆三千海（文体+房地产）、嘉和冠山海（文体+房地产）、中信国安北海第一城（生态景区+房地产）、红树林现代金融产业城（金融+房地产）、曲江新鸥鹏北海教育城（教育+房地产）之后，北海又出现了一个崭新的地产巨头（文旅+房地产）。

综合北海近期公示的规划调整方案，这个城市未来也许会出现两个中心点：1.火车站；2.西村港。

火车站是北海主城区的中心，这个没问题。但要说新中心是西村港，反对肯定不少。

但从规划和投资额的角度，有其道理：西村港，西边是中信国安北海第一城（项目总投资300亿元），东边是银基文旅（项目总投资850亿元）。

小小的西村港，未来将会受到千亿元人民币的狂轰滥炸。如果这样还不能成为中心点，哪儿敢开声？要知道，三峡水库总投资才2079亿元。

当然可以怀疑开发商的资本能力。比如中信国安才开发3幅小地块，北海第一城就因为资金问题被迫拆分——但从项目整体来说，它只是由独家投资转为多家投资而已。

也可以质疑投资额是不是有水分，但本文只想探讨：规划这么调整，是不是买房机会？

再看此图：

南珠大道西边，是主城区，城市扩张的方式以渐进为主：以现有城区为基础，逐步向外延伸。

南珠大道东边，是新片区，直接采用“跳跃模式”。比如银滩东区一带，从上海路直接就跳到了西村港两侧。冯家江与西村港之间（直线相距7公里多），现在基本上都是乡村郊野。

北海只是一个小城，市政配套要想跳过7000多米的原野，太难了。如果西村港两侧是重要的旅游景区或实业园区，经济创收地位或城市发展地位非常突出，配套再难也要努力想办法。但如果演变成房地产项目，入住率低、季节性强、生活环境要求高，这让市政配套如何跳跃建设？

银滩西区就是前车之鉴。它从2008年开始房地产开发，但至今还是市政配套不全、生活消费不便、公交出行困难。

原因多种。但其中一个重要原因是：它是跳跃开发。尽管它距市区只有3、4公里，但当时中间隔着铁路、村庄、林场……等等。

城南又是另外一种模式：它以市区为起点渐渐向南延伸。现在虽然还是不尽人意，但至少可以保证生活便利、出行方便、人多热闹，而且各项市政配套正在以肉眼可见的速度渐渐完善中。

城东的西半区（南珠大道以西）也是以市区边缘为起点进行延伸，配套建设比较明显。但南珠大道以东（尤其是新鸥鹏教育城那儿），还是有点跳跃式开发的味道。那一带，还需要相当的耐心以等待市政配套的完善。

北海目前的故事非常多也非常精彩。比如今年4月北海项目签约高达2990亿元。又如向海大道、海洋新城、廉州湾新城、廉州湾大道、廉州区、高德古镇、黄金北岸、海洋新城、南珠新城…….等等，眼花缭乱。

如果指着图纸，这儿可以说新兴片区核心地带，那儿是黄金宝地潜力无穷。但一旦落到现实就是油盐酱醋柴米茶，衣食住行生活必需。没有配套、无法配套、难以快速配套的区域，是购房的噩梦。

以前常说，买不买房看地段、掏不掏钱看户型。但在新片区，买房最后决定因素必须是配套。等不起的配套、等不到的配套，避之为吉。