2019年10月北海新盘上市报告:令人忧虑的同比信号
2019-11-10  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

来自房地产交易中心消息:2019年10月北海共有10个楼盘(没有新盘)申领了13张预售许可证,合计推出住宅2033套、商铺152间、商业用房1201间、车位22个,预售面积累计24.73万平方米。

上个月报告说,“年底前北海新上市的楼盘数量会减少,但大牌楼盘仍然排着队等候入市”。这个月的预售数据印证了这一点。10个楼盘里面有8个是大牌,荣和、融创、雅居乐、新城、恒大争先恐后。

  

和9月份4625套住宅的上市量相比,10月份2033套的数字直接被腰斩,黯然失色。

但如果和往年同期相比,今年10月的预售数据火辣到令人惊叹:

同期相比,今年10月份的新盘上市异常凶猛。不但住宅碾压,商业更是直接拍死:1353套商铺商业用房里面,有恒大雅苑的18#写字楼(581套)、吾悦广场的6#商业商务楼(506套)。前者开发商把它当成商业公寓出售,后者不详但估计也类似。

不过,这种火辣辣的态势不但不值得开心,而且还令人忧心。今年前10个月里面,有7个月的新盘上市量大幅度地打破了同期历史最高记录,房地产开发大跃进的迹象已经明显。

10月31日,北海市发改委举行“2019年1-9月投资和项目建设情况新闻发布会”。发言人透露,今年“1-9月全市房地产开发投资同比增长15.5%,增速较上月上升3.7个百分点,完成投资占全市投资总量的48.9%,拉动全市投资增长7.3个百分点”。

官方对此持肯定态度:“房地产投资快速增长进一步拉动投资增长。随着全市房地产市场不断扩大有效需求,房地产投资增长态势保持良好”。

但6月份以来的楼市反应并不乐观。今年1-9月北海共有33144套住宅上市,同期卖出(网签)23397套,库存増加9747套。由于网签是有撤消的,库存实际増量更大。

如果盘点北海目前的楼盘工地塔吊数量、以及进入前期准备或施工的大项目数量(例如新鸥鹏教育产业城、金融小镇、高德古镇、银基项目等等),北海的商品房市场现在有着强大的生产能力。不要以为商业地产就不会挤压住宅市场,在商业用地上面开发公寓或别墅,可分分钟逼迫住宅市场。

房价变化也清晰反应了这一点:工业园区,4字头房价重现(有楼盘推出毛坯4980元/平方的特价房);银滩东区大冠沙,带装修特价房低至7972元/平方。

开盘力度也明显逊色:冠山海10月3日开盘,虽然仍然声称“火爆”,但销量只字不提。万泉城2区34#35#楼共有365套房子,但10月20日 开盘仅卖出120套,这跟它7月6日31-33#楼开盘一房难求大相径庭。

有人说,打败中国房价的不是贸易战而是二师兄。确实,今年猪肉价格的飙升直接撕开了中国经济脆弱的一面。当猪肉都买得吃力的时候,楼市观望氛围进一步加剧那就毫不意外。

综合这样的因素,10月份北海新盘上市量并不值得开心。如果再想到后面排着长队的在建楼盘和报建楼盘,高库存的阴影已经在门口徘徊。

荣和银滩蓝湾,位于银滩西区恒大楼盘的东面。10月份是1区1#2#楼、3区1#楼上市。它的面积属于大盘,但却被道路分割成6小块,可以形容为大盘里面的小盘集合。优点是车辆出入方便,弱点是缺乏大盘的围合氛围。

荣和目前带装修均价12900(元/平方米,下同)。由于它是从远端开建开售,观海视线未来可能受影响,看房时要注意。

注1:如无特别说明,蓝字楼栋是早前已经拿到预售证的,红字楼栋是10月份新拿到预售证的。

注2:本文提及的价格仅供参考,具体请询售楼中心。北海楼盘目前是大范围的特价促销,不但多而且变化快,下定前要盘算清楚。

吾悦广场,位于长沙路交杭州路东南角。它和荣和类似,同样也是被道路切割成小地块。

10月份吾悦广场拿证的6#楼是商业商务楼项目,不是住宅,价格也未定。它的住宅均价9000-10500,带装修,应该还有特价房。

万泉城2区,位于金海岸大道中段,它10月份推出四组团34#35#楼,毛坯均价8000左右。

这个楼盘所在的区域是候鸟人群的聚居区域。今年秋冬北海楼市是冷是热,它是一个比较良好的观测点。

融创海映兰屿,位于长沙路,10月份拿证3#楼,最近几天因为售楼中心北面要建两百多亩的大江埠公园而兴奋。

它也是被道路切割,正常均价8500左右,毛坯。现在特价促销中,7字头频频出现。

银河云谷里,位于北部湾西路交昆明路,10月是4#楼拿预售证。至此,它的住宅楼全部上市,毛坯均价8500左右。

东方明都,位于上海路交重庆路东北角。10月份是11-13#楼拿证,这也是它的最后3栋楼。

这个楼盘目前6088起,均价大约6800,毛坯。它和隔壁的中港城二期长沙湾构成了2019年北海城区最便宜的楼盘,对楼市冲击明显。

融创北海中心,位于西南大道交北京路东南角。10月份是4#楼拿证。

这个楼盘有毛坯和带装修、有住宅和公寓,价格种类较多,目前78xx起,毛坯均价8500,带装修万元左右。

兆信铂悦湾,位于金海岸大道西段、大都金沙湾对面。它的一期已经全部推出,10月份是二期首次拿预售证。

因为高价拿地,铂悦湾成本压力居高不下。开发商通过高赠送面积来折合压低价格、以小户型来减轻总价。目前带装修均价12500左右,也许有特价房。

雅居乐金海湾,位于银滩东区大冠沙。10月份是12号地6#11#楼拿到预售证。

北海楼市是有魔性的。国内房产大佬进入北海,第一仗几乎都是败仗。比如恒大、碧桂园、融创、中信国安、东投等等。雅居乐也不例外,出师不利,所以现在带装修特价房低到了7字头——它的正常报价是均价万元左右,带装修。

为什么会出现这么多的走麦城?原因并不复杂:对北海这个楼市缺乏敬畏,前期市场调研没留意失败分析。

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