3月15日，广西住建厅召开2019年全区住房城乡建设工作会议。

南国早报客户端的新闻报道是：“住建部门要求，今年，全区各市要严格落实房地产调控政策，不得以任何名义放松或变相放松调控”。“自治区也将加强房地产市场监测和评价考核，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决约谈问责”。

中新网的新闻报道是：“2019年，广西将推进房地产长效机制建设，以稳地价稳房价稳预期为目标，加强房地产市场监测和评价考核，对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的城市坚决约谈问责”。

毫无疑问，2019年广西楼市必须是稳字当头，北海也不例外。

怎么保持稳定？继续严格执行以往调控措施，“不得以任何名义放松或变相放松调控”。

那么，北海现在还在实行哪些楼市调控措施？

1、购房资格

2017年9月30日，北海市住建局发出《关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知》（北建房[2017]232号），规定：“非本市户籍的居民，限制在北海市辖区（不含合浦县、铁山港区）范围内购买第二套商品住房（包括新建商品住房和存量住房）”。

注：新建商品住房俗称“一手房”，存量住房是“二手房”。北海市辖三区一县：海城区、银海区限购，铁山港区和合浦县不限购。

北海是个人限购，这跟其它地方以“家庭”限购不同。另外，北海也没有必须社保或缴纳个税的限制条件。

2、销售价格

2017年5月19日，北海市人民政府发出《关于加强房地产市场调控工作的通知》（北政发〔2017〕16号），规定：房地产开发企业在办理商品房预（销）售许可时，须严格按照国家发展改革委关于商品房销售明码标价的规定，同时向市住房城乡建设部门报备商品房房源和价格，严格对“一房一价”进行公示并公开销售。房源和价格经报备后不得上涨，需要调整价格的，必须重新备案。

2017年6月26日，北海市住建局在《关于进一步贯彻落实<北海市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知>的通知》（北建房〔2017〕151号）强调：“严格实行商品房销售价格备案制度。新申办商品房预售许可的项目，房源价格经备案后方可申办预售许可；已经在售的商品房需要调整提高销售价格的，经备案后方可按调整后的价格销售；商品房价格一经备案，原则上半年内不得调整”。

2017年11月14日，北海市住建局发出《关于加强商品房销售价格备案的通知》（北建房〔2017〕265号），再次强调：“本市辖区（不含合浦县）范围内所有在售的商品房（包括期房和现房）销售价格全面实行备案管理”。“已经价格备案的商品房不得高于备案价格对外销售，未经价格备案的商品房不得对外销售”。

注：强调房价备案之后，北海房价不再包含装修费用，楼盘备案价格仅是毛坯房价。购房合同里面所载明的房屋价格仅指毛坯房价，且不得高于备案价格。

但如果开发商一定要销售价格超过备案价格呢？做法是将销售价格分拆。销售价格=备案价格+装修价格，或者销售价格=备案价格+其它费用（如团购费），或者销售价格=备案价格+装修价格+其它费用。

之所以弄得这么复杂，是因为装修价格也有限制：

2017年12月12日，北海市住建局印发《北海市商品住房全装修分级指南》（北建房〔2017〕294号），明确规定：“商品住房全装修分为A、B、C三个等级，以建筑面积计算，其中A级全装修价格区间为1500-2500元/㎡、B级全装修价格区间为800-1500元/㎡、C级全装修价格不应超过800元/㎡”。

2018年上半年由于海南全岛限购，大批购房人涌入北海，房价不断攀升，价外收费也愈演愈烈。

2018年5月8日，北海市住建局发出通告（北建房[2018]120号），明确规定：

“商品房销售价格不得高于备案价格进行销售；商品房销售企业不得以团购费、诚意金、指标费等名义收取商品房买卖合同价款以外的费用。”

“没有取得商品房销售预售许可证的项目不得对外销售，不得以内部认购、预定、合作开发等形式收取任何费用或签订认购协议书；已取得预售许可证的项目，必须在10日内公开全部房源并对外进行销售；已查封、抵押的商品房不得销售”。

3、合同备案

2017年5月19日，北海市人民政府发出《关于加强房地产市场调控工作的通知》（北政发〔2017〕16号），规定：房地产开发企业与商品房预购人申请预购商品房撤销备案的，经住房城乡建设部门审核符合条件后允许撤销备案，同时，房地产开发企业不得再次申请该预售商品房的备案，必须在完成房屋的不动产初始登记后方可销售。

2017年6月26日，北海市住建局在《关于进一步贯彻落实<北海市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知>的通知》（北建房〔2017〕151号）再次强调：“申请撤销商品房预售合同备案的，同时撤销签约状态，并注销其预售许可，不得再次对外签约预售，待其完成不动产首次登记后方可进行现房销售”。

注：限制合同备案撤消有效地遏制了炒房行为。但也产生了一种现象：签订了购房合同之后，开发商可能迟迟不拿合同去备案。因为网签可以撤消，但备案一旦撤消之后就要等到现房才能出售。

2017年10月20日，北海市住建局发出《关于加强商品房预售合同登记备案管理的通知》（北建房〔2017〕243号），要求开发商“应当在规定时限内办理商品房预售合同登记备案手续”，否则“承购人可持身份证明材料、《商品房买卖合同》和补充协议向北海市房地产交易中心代为申请办理”。

2017年12月7日，北海市政府发出《关于进一步加强房地产销售管理的通知》（北政发〔2017〕42号），进一步强调：“申请注销商品房预售合同备案的,同时撤销网签状态，注销所涉及房源统一对外销售，重新销售的价格不得高于上次合同备案价格”。

4、商品住房转让

2017年5月19日，北海市人民政府发出《关于加强房地产市场调控工作的通知》（北政发〔2017〕16号），规定：“自本通知发布之日起，凡在我市（不含合浦县）新购买第二套及以上的新建商品住房，须自取得不动产权属证书满二年后方可转让”。

2017年6月26日，北海市住建局在《关于进一步贯彻落实<北海市人民政府关于加强房地产市场调控工作的通知>的通知》（北建房〔2017〕151号）补充：“凡2017年5月19日后签约购买的第二套及以上套数商品住房，均视为二套及以上套数，该房屋在办理不动产权属证书满2年后方可转让”。

2017年9月30日，北海市住建局发出《关于进一步加强房地产市场调控工作的补充通知》（北建房[2017]232号），规定：“新购买第二套商品住房需取得不动产权属证书满两年后方可转让，新购买第三套及以上商品住房需取得不动产权属证书满五年后方可转让”。

注：上述所有规定，都是强调“证满X年”，并不是从购房发票开具之日或契税缴纳之日起算。

注意限制的都是第二套及以上商品住房，对第一套房并不加以时间限制。由于外地人在海城区和银海区只限购住房一套，这套房拿证后可随时转让，不受“证满X年”的限制。