2019年上半年，北海有三个毛坯楼盘因为性价比突出而很受市场关注。它们是：大都锦城、天赐锦园、万泉城2区。

先声明：a.这不是软文，“北海买房那些事”至今为止没发过软文；b.这只是回顾上半年的性价比突出楼盘，下半年的故事以后说。上半年性价比突出，并不意味下半年一定也继续。事实上，性价比突出的楼盘发生变动是非常正常的。

大都锦城

大都锦城，位于银滩大道与长沙路交汇处，东距冯家江大桥、北到吾悦广场都只是数百米。好静的住户可以悠闲溜达冯家江，喜欢热闹的住户逛完吾悦广场可以再逛万达广场。

大都锦城并不是一个整体，中间有条小路把它分成两半，但开发商通过围合式的布局把小区的割裂感压缩到了最小。

围合式的楼盘能够形成集中式的小区园林。既可以让小区豁然开朗，又容易促进小区住户的活动与交流，进而营造和谐活泼的社区环境。

但围合式的楼盘必须有一个前提：要有足够的宽度。若宽度不足，楼栋之间就会狭窄拥挤和压抑。

大都锦城的宽度达到了208米。这是一个很惊叹的宽度，开发商因此规划了两个泳池还有大规模的小区园林环境。若物业得力，这将是一个出色的生活型小区。

正因为如此，大都锦城在北海属于“通用型”的楼盘：既适合本地住户，又适合候鸟越冬养老。

大都锦城只有两种楼型：一种品字楼、一种是蝶式楼（或者叫虫形楼）。开发商很坚决地通过楼型拉伸变形的办法，让所有的户型都能面朝大海。

只是这么一来，很多户型就难以方正，而且容易被局部东晒和西晒。因此，对户型很看重的，这个项目要谨慎。

大都锦城出身名门。它的开发商（北海银都城镇化建设有限公司）是广西大都投资有限公司控股的企业，大都投资是广西建工集团控股的企业，广西建工是建筑施工与安装出身的国内500强企业。这样的背景，让大都锦城自动享有相当的建筑品质可信度。

2018年9月，大都锦城2#3#楼率先开盘，均价只有8000元/平方，毛坯。接着，它推出11#12#楼，均价8150。年底，它再推出4#楼，均价仍然8150。

大都锦城因此名扬北海。完全可以说：2018年北海性价比突出的楼盘，大都锦城是其中极为耀眼的一个。这让市场对它的后续动作非常期盼。

2019年5月，大都锦城推出5#6#楼。不过，均价涨到了8700，有相当数量的房源接近甚至超过了9000。

这样的价格，性价比底气已经开始减弱。

天赐锦园

天赐锦园是越亚银滩城的四大楼盘之一。

越亚银滩城总用地500多亩，由4个住宅项目和1个商业项目组成。住宅项目分别是：1.天赐公馆（已售罄已交房）、2.天赐良园（一二期已交房，三期在建在售）、3.天赐锦园（在建在售）、4.天赐御园（新开工）。商业项目是银滩城购物中心（待建）。

越亚地产在北海扎根多年。它在老城区开发的天赐花园（海城区政府对面）、天赐碧园（海城区八小北侧）口碑相当不错。越亚银滩城位于广东南路万达广场对面，城南黄金核心地段。已经开发的天赐良园和天赐公馆，市场定位与宣传很有亮点，而且都能提前交房——这些可见实情直接为天赐锦园提前准备了良好的项目印象。

天赐锦园用地面积约82亩，容积率3.0。这是一个非常明显的围合型楼盘。和大都锦城那样，它拥有足够的宽度（地图上测量宽达213米）。

这个楼盘开初设计有小区露天游泳池，后来改动了方案，把泳池移到综合楼变成室内池。这样的变动让小区的园林设计更为灵活实用。因为综合楼只有2层，它让小区园林变得别致。

天赐锦园坚持传统的品字楼设计，户型因此方正实用。而且，它大量采用了赠送面积。所有户型不是N+1就是N+2，赠送面积从15到30平方米不等。

高赠送面积让天赐锦园的折合价格显得很便宜、看起来很划算。再加上楼盘就在万达对面、开发商的口碑相当良好，前期项目信用程度比较高。同时，它又是明显的“通用型楼盘”：既适合本地住户，又适合候鸟越冬养老——于是，这个楼盘顺理成章地踏入了“性价比突出”的行列。

不过，如果现在重新审视它，性价比成色也在减弱。

首先，它的价格涨得很快：一期开价8500-9000，最后一期（3期）已经涨至9500甚至更高。高赠送面积固然可以折合降低价格，但背后却是容积率被提高、居住舒适度被降低。

其次，越亚的楼盘总是后来者更醒目更突出。例如天赐花园不如天赐碧园，天赐良园不如天赐锦园。现在，天赐御园已经动工兴建，天赐锦园会如何？

银滩万泉城2区

银滩万泉城分1区和2区。1区位于金海岸大道交南京路以西，2区位于金海岸大道交杭州路以东，两区相隔400米左右。

万泉城1区和2区，前面是金海岸大道，后面是银滩大道（江尾公园路段）。

江尾公园是梦幻般的设计、却很不尽人意的建设效果。但它是目前北海候鸟人群的三大乐园之一（另两个是银滩别墅区和疍家小镇）。因为江尾公园靠着万达广场、挨着杭州路市场，连接着广东南路和四川南路，居住人气爆棚、生活人气热烈，于是江尾公园两侧的楼盘小区，目前是北海异地购房的黄金地带。

万泉城1区和2区作为首屈一指的品质大盘，更是这片区域的风云项目。

1区占地420亩。2006年开始上市，已售罄。除最后两栋楼在建之外，其余均已交房入住多年。因为开发时间较早，所以它可以拥抱别墅群。

2区占地214亩，分4个组团开发，2011年8月首次上市。目前，1-3组团已经售罄且已交房入住。4组团今年初动工兴建，首批推出31-33#楼。

万泉城的开发商来自厦门住宅建设集团有限公司，国企。所以万泉城喜欢以国企为卖点，以此证明自己的实力和品质。

但它更鲜明的特色，是社区文化。

万泉城喜欢搞社区活动，无论是1区还是2区。有传统的活动，如“中秋博饼”；有高雅的活动，如“法国天使乐团爵士摇滚音乐会”。但更多的是很接地气的民间活动，例如“儿童音乐会”。

归纳起来就是：国企品质、文化社区。尤其是后者，在北海非常突出。万泉城有一种与众不同的味道，原因就在于它的小区文化，它让万泉城在北海有一种独特的口碑。

万泉城2区的项目规划曾经变动了几次，最终4组团是围合型布局。天赐锦园是标准品字楼围合，大都锦城是拉伸品字楼围合，万泉城2区是板楼围合。

31#32#楼是标准的板楼，每栋楼只有1个户型，南北通透。

餐厅客厅各带一个阳台形成直接通透，很爽。卧室也能通透，但31#楼需要与卫生间进行对流。32#楼好一些，有两个卧室能直接形成对流。

33#楼略有不同，它是板式品字楼。两梯3户，左右两户南北通透，中间户突出朝南。这种楼型在北海不多见。

总体而言，万泉城2区4组团的户型比较令人愉快。但它的多数户型都是过百平方米，最小的（上图33#楼那个不通透的户型）面积也达到71平方。这一点，对于只想购买小户型的，可能就不那么爽快。

不过，万泉城2区首批推出的31-33#楼，预约价格只是8000-8500元/平方，堪称是北海黄金地段的清流房价——于是，它的性价比异常突出，市场反应热烈。

截至本文发稿时，31-33#楼还没开盘。未来能不能继续保持如此鲜明的性价比？不好说。天赐锦园和大都锦城一期都是性价比突出，后来都渐渐减弱了成色。

万泉城最突出的是小区文化口碑。如果房子全部卖完了呢？

小结

由上述三个楼盘可知：在北海要想性价比分明，并不是一件容易的事情。

首先要位于好地段、好位置；

其次，要讲究出身，或者有良好的口碑、或者有可靠的品质保证。

再次，楼盘布局有讲究，社区味道要浓郁。如果只是突出居住功能如同宿舍区一般，那就没必要谈性价比了。

最重要的是价格。价格一定要有心动的滋味。按目前的市场环境，毛坯8500左右有资格突出性价比，超过9000就要讨论退出队列了。

从大都锦城、天赐锦园、万泉城2区的经历来看，一旦确认了性价比潜在楼盘，越早入手，性价比就越突出。到了后期，性价比就很难保证了。

下半年还有没有性价比分明的其它楼盘？肯定有。届时及时报告。