北海恒大御景湾开盘了。时间：5月25日。

很意外。上一次去工地是4月25日，建得最快的楼栋刚出地面，很多还在打桩挖坑平整土地。因为恒大都是大湖大景，一向是园林有了雏形之后才开盘——但这个御景湾有点不同：开盘借用恒大帝景场地、狭小的接待中心可怜兮兮地挤在扬尘滚滚的路边。

太仓促了，跟恒大以往稳重的风格、宏大的气势完全不同。

2017、2018年北海经历了两波楼市热潮。房价飙升、中介带看是最主要的卖楼方式。在狂热的氛围里，恒大在北海是冷静代表之一。它并没有热衷跟中介合作，也没有刚开始挖坑就满世界吆喝预约认购。也许可以这样说，坚持规范、坚持传统的恒大，在北海楼市隐隐起着定心针的作用。

也正因为如此，表现大相径庭的恒大御景湾才这么令人意外。是迫于业绩压力？还是恒大看到了楼市即将产生明显变化？

今年以来，北海楼盘报价越来越含糊。6字头、7字头、8字头……这样的报价司空见惯。

6字头是多少钱？6000，是6字头。6999，也是6字头。

类似的还有“起价”，这个更普遍。

“开盘9968元/平方起、85折大优惠、首期仅需8万起”。这个价格如何？

“一口价9680元/平方起”：一口价居然还有起价的。能够这样糅合着实犀利。

“参考均价8300-9300”：这真是均价吗？

“均价11000，折合7800起”：你能算清楚它到底多少钱一平方吗？

总而言之，北海很多楼盘现在开价非常有弹性。一看起价，很低喔。到售楼中心一问，底价的房子没了。一看折合价真是诱人，但一谈到合同价格就立马被吓一跳。

这还属于正常报价。除此之外还有大量的“特价”房，在价格之外有些楼盘还有额外收费。最经典的表述是：你想要7字头的价格吗？请另交X万元的团购费。

所以如今的北海楼市，便宜的房子到处都是。但如果仔细一问，不少实际价格很咋舌。

2016年2月1日起施行的《房地产广告发布规定》（国家工商总局令第80号）明确规定：“房地产广告中对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限”，“未取得预售许可证的不得发布广告”。

记得当年这部法规实施前，北海楼市一片人仰马翻，N多触雷广告被急急忙忙撤下。但时隔才三年，昔日惶恐便被忘得干干净净。

不过也难以清查。因为现在房地产广告已经大量消失，那些“起价”、“折合价”之类的，几乎都是通过个人微信、自媒体、楼市资讯等等形式透露出来。到底属不属于楼盘的广告形式？要介定起来还真不容易。在中介带看的大环境下想逮住广告主更不容易。

只是苦了要买房的人，只能在含糊不清的圈子里面继续发懵。

上图是今年2月16日拍摄的一个楼盘工地。3个月后，它第一批共5栋楼全部房源被预约认购得一干二净。致电售楼中心，置业顾问很抱歉地表示没房了，请等下一批。询问第一批的价格，答复是毛坯均价7500。

这个项目性价比很突出吗？不是。它只是一个典型的居住型楼盘。小区没有纵深（只有一排楼），几乎没有园林环境。北海楼市发展到现在，已经是一分钱一分货，想捡漏是一件非常困难的事情。

但为什么抢手？无它，预约开价感觉很便宜：6字头、3万抵6万、5万变10万。于是从预约开始到认购一空，只有三周左右的时间（可以怀疑数字，但确实抢手）。

这就是现在的北海楼市：不突出低价格，吸引不到客户。不赶时间开售，过了这个村也许没了这个店。

广西统计网有篇数据报告《防城港市：2019年一季度经济运行趋缓》指出，“房地产业由上年同期增长47.7%转为下降8.9%”，“商品房销售下滑明显。商品房销售面积48.06万平方米，增速由上年同期的增长95.6%转为下降23.9%。”（注：北海一季度商品房销售面积62.66万平方米，同比増长-3.8%）。

北海与防城港，目标客户高度一致、市场走势也类似。当房价被突出关注的时候，那就表示看房人群数量开始收缩、购房实力开始下滑，两市房地产竞争就会激烈起来。