一套房子，备案价格5100、开发商开价6000，能买不？

首先，这个售价目前是签不了正式购房合同的。2017年12月7日北海市人民政府《关于进一步加强房地产销售管理的通知》规定：“已经价格备案的商品房不得高于备案价格对外销售”。

但这样的情况在北海并不鲜见。

前几年北海楼市很冷清。2016年新建商品住房网签均价5249.76元/平方，同比仅增长0.31%。在这样的环境下楼盘备案价格普遍不高，很多备案价格只是5字头或6K出头。

2017年以来北海房价明显上涨，继续5字头房价开发商当然不乐意。最省事的办法是上调备案价格，但房价会因此容易失控，官方极为谨慎。

于是就陷入了胶着。2018年1月3日有人在政府网投诉“xx楼盘虽然预约了购房者好几个月，很多都在拖延网签时间，变相捂盘”。

客观地说，很大概率开发商不是“拖延”网签而是“无法”网签。因为售价高于备案价格，交易中心的系统根本不让生成正式购房合同。

怎么知道商品房的备案价格？

按规定：商品房的备案价格必须公示（一房一价表）。如果在楼盘的售楼中心找不着，可以投诉。

遇到这种情况怎么解决？

方案一是废话——开发商主动将售价降至备案价格范围内。

方案二是等待——等待开发商想办法调整了备案价格，或者官方放松了规定。

方案三是变相——把售价分成两部分（备案价格+其它项目费用）。

“其它项目费用”又是啥玩意？

最常见的就是装修费用。房子毛坯交房，备案价格5100，销售价格6000。其中5100是购房价格，900是装修合同价格。签订购房合同的同时也签订装修合同，可能还有装修验收通过文书。

另一种办法是名目费用。房子90平方米，备案5100售价6000。其中5100是购房价格共45.9万元，其余是团购房咨询费顾问费中介费…….等等共8.1万元。

这样的做法有哪些风险？

如果1.相信开发商、2.全款、3.自住且长住、4.房子质量合格不会出现退房维权事宜，那基本上没问题。

但如果是贷款购房，银行认的是购房合同价格，这意味首付款要大增。

如果数年之后房子就转让，评估价格说不定是以购房合同价格为参考。

如果房子出现质量问题要维权，损失额估计是以购房合同价格为基准。

当然也有优点——契税会少一点、办证手续费也许会少点。只是节省的费用相对于房款连零头也算不上。

理论上会遇到一种极端风险：开发商交不了房或拒不交房，打官司退房很有可能只退回合同购房额。装修款项或其它名目的款项跟交房是两码事。

因此，购房时遇到房价高于备案价格，行不行首先问自己：相信开发商乎？然后要问清楚：假如同意将售价分成两部分，能不能在期望的时间内签订购房合同？

售价高于备案价格的楼盘，绝大多数都是2016年及以前就拿到预售证的项目。购买这些项目的房子，务必留意房子的状态——如果是已经备案了的（即以前已经和他人签过了购房合同并进行了合同备案），无论是什么原因都要高度警惕。北海现在有这样的规定：“购房合同备案撤消后，开发商必须在完成房屋的不动产初始登记后方可销售”、“重新销售的价格不得高于上次合同备案价格”。