购房合同有三种：期房合同、现房合同、二手房合同。本文只说第一种。

期房合同的标准说法是“商品房买卖预售合同”。这个合同，开发商不能自行编制。在北海，开发商必须登录房地产交易中心的相关系统，严格按要求输入买卖双方及所购房屋的有关内容，然后再由系统生成完整的购房合同。

目前系统生成的购房合同，其内容模板是2014年4月住建局和国家工商总局联合制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）。

购房合同的内容非常复杂，厚厚的数十页。如果平时没留意，突然间接到开发商打印出来的购房合同，基本上都有一种“发懵”的感觉。因此建议购房人提前下载这个示范文本并认真阅读，其中关键条款在看房时可以向置业顾问询问核实。

网上很容易下载这份购房合同示范文本。如果担心内容不实，可网上搜索“住房城乡建设部 工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知”。文件底部有下载，是一篇PDF格式的文档。

由于合同篇幅实在太长，本文只挑跟北海购房密切相关的重点内容说说。

购房合同第十条：商品房相关设施设备交付条件

这是对用水用电的约定。

用水有两种方式：一是自来水公司直接水管入户，住户向自来水公司直接交纳水费；二是自来水公司只铺设总管到小区，再由开发商分表入户，用户向物业交纳水费。

第一种方式当然最理想。但由于涉及到高层二次加压用水的问题，北海几乎所有的新建商品房小区都是采用第二种用水方式。购房合同因此对用水的约定要求并不严格，只要保证正常用水就行。

但用电却不然。

用电也有两种方式：一是电网公司直接装表入户，住户向电网公司交纳电费；二是开发商自行装表入户，住户向物业交纳电费。

第一种方式很稳定，称为“正式供电”。第二种方式属于临时用电性质，常见于分期开发的楼盘，比如一期住户和二期工程共用变压器供电。

显然，购房合同应该明确约定使用第一种供电方式。当然，如果不介意临时用电那就无所谓。开发商在完成楼盘全部开发后，也许会改成正式供电。

下图是标准的购房合同内容：用水可以是自来水公司装表，也可以是开发商装表。但用电只允许电网公司装表入户、正式供电：

购房合同上的“×”表示横线位置无内容。为保障购房人的权益，开发商只能填空、选择或添加补充条款，不能删减合同条款。

但如果购房合同是下面这样填写，问题也许就会出现了：

购房合同第十二条：逾期交付责任

买房人最不爽的就是延期交房。合同提供了两种处理方式：一是罚款，二是可罚款可退房。显然第2种最有利于购房人。但如果楼市很火热，估计买房人只能选择第1种。

合同条款里特别强调了“第八条第1（1）项”。第八条是“逾期付款责任”，是对购房人不按时足额付款的追责。这很合理，按时付款按时交货，天公地道。但如果买方违约天价罚款、卖方违约轻描淡写这就有问题了。有些购房合同里面对开发商违约真是不疼不痒的，这些部分需要重视。

需要特别指出的是：合同示范文本并没有具体指出哪些是免责范围，只是笼统地说“不可抗力”。开发商一般都会在补充条款中详细列出哪些情况下可以延期交房。通常的理由都是政府行为原因、自然灾害原因（比如暴风骤雨）、社会异常事件原因（比如撞上了非典之类的突发性流行病）等等。这些补充条款需要逐条认真审核。

通常，延期免责争议最大的是自然灾害的认定。北海以前有购房人打过延期交房的官司，法院一般是认为“6级以上大风和在24小时内降雨量达到50毫米以上的属于灾害性天气”。

购房合同第五章：面积差异处理方式

购买一套90平方米房子，结果实测面积是93平方米，怎么办？

购房合同对面积差异的处理非常微妙，开发商的狡猾在这一项表现得淋漓尽致。

合同示范文本提供了两种方案：一种是误差在3%以内据实结算，超过3%可以退房。另一种对买房人更有利：

如果实测面积大于预测面积：3%以内的由买房人补交房款，超过3%的开发商白送。如果实测面积小于预测面积：绝对值在3%以内的开发商退款，绝对值大于3%的开发商双倍赔款。

但几乎所有的开发商都不情愿这么约定。绝大多数的购房合同关于这方面都会有补充条款：多还少补、不能因此退房。例如90平方米的房子实测92平方米，买房人要补交2平方的房款。如果实际只有88平方米，开发商退回2平方米的房款。

要不要同意开发商这样的合同约定？考验购房人的谈判能力。

购房合同第六章：规划设计变更

规划设计变更有两种情形：一种是规划变更，比如楼盘规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施发生了变化。另一种是设计变更，房间的结构形式、户型、空间尺寸、朝向发生了变化。

这些情形是很容易发生的。比如看房时小区园林设计得非常漂亮，但交房时却模样不同了。比如签合同时约定阳台栏杆是铝合金的，但交房的时候变成了铁栏杆。

如此情况，能不能退房？

合同约定是可以退房的。但有些开发商非常滑头，可能会在补充条款中悄悄加上：如果变更不影响购房人室内使用功能，开发商无需通知买房人、无需赔偿，买房人也不能因此退房。

“变更不影响室内使用功能”，这一点太容易了。

注意合同里面的含糊用语

购房合同还有这样的内容：

有些开发商可能是这样填写的：

这是典型的含糊用词。什么才是“尽快”？什么才叫“完善”？站在合同的角度，应该有清晰明确的时间约定和实现程度约定。

购房合同特别需要留意打横线的地方，更加需要留意补充条款的约定内容。

不过，内容这么复杂的购房合同要做到滴水不漏，确实有难度。不大重要的地方，含糊过去也行。但合同关键之处，真不能含糊。

但客观而言，不同的房子不同的价格这没问题，但不同的房子不同的合同条款这会让人崩溃。开发商是不会轻易同意修改合同内容的，尤其是在楼市火热的时候开发商更是强势。所以关于购房合同的内容，可能要考验买房人的谈判技巧。