今年上半年北海仅仅出让一幅6.1亩的住宅用地，可怜兮兮苦哈哈是也。但一进入7月，土地市场风云突变。

七月北海接二连三推出住宅用地

7月17日，银滩大道交广东南路西北角一幅24.97亩土地成功挂牌出让。起始价5120万元（205.05万元/亩），成交价14200万元（568.68万元/亩），创下了北海市商住用地有史以来最高成交价格。

7月18日，北海市地产交易中心发布2017年第5期国有建设用地使用权挂牌出让公告，拟出让位于上海路交银滩大道东南角一幅76.75亩的住宅用地，容积率≤2.0，挂牌起始价为人民币11749万元（折153.08万元/亩，楼面地价1148元/平方）。

7月20日，北海市国土局发布今年第1号“闲置土地认定书”，认定位于西南大道以北、湖南路以西一幅13500平方米（约20.25亩）的综合用地为闲置土地。按此位置所示，这块土地似乎在桐洋新城对面、和世新都与馨隆天地之间，目前现状为砂石建材场。

7月28日，北海市地产交易中心发布今年第7期国有建设用地使用权挂牌出让公告，一口气出让5幅地块，累计面积192.69亩（其中住宅用184.68亩、文体娱乐用地8.01亩）。

11天的时间里，北海卖出了24.97亩的商住土地（1.42亿元）、收回了黄金地段的20.25亩闲置用地、挂牌出让6幅地块共269.44亩（其中住宅用地261.43亩）。

如此密集动作，少见。

估计有人第一反应就是“官方疯狂出让住宅用地，北海楼市又要迎来一轮新高潮”——但可以肯定地说，前半截说法是完全是错误的，后半截结论只能说是猜测。

北海住宅用地出让频频与拆迁安置挂钩

7月28日北海整体推出的5幅地块共192.69亩，看似价格不高（挂牌起始价才142.94亩），但竞得人“负责实施拆迁和安置村民”。

2016年北海共出让321.65亩住宅用地，但其中有201.79亩竞得人“负责实施拆迁和安置村民，负责回建区市政配套工程建设”。

2015年北海共出让277.88亩住宅用地，但其中245.85亩竞得人“负责实施拆迁和安置村民，负责项目周边市政道路工程及村民回建小区三通一平等公用设施配套工程建设”。

当一片区域房地产开发已经多年，但现在土地出让频频涉及到村庄拆迁和村民安置，那基本上可以认定：所在区域的房地产市场已经进入后期阶段。

当楼市进入后期阶段时，一级土地供应确实会渐渐趋紧。但这并不意味北海楼市就渐渐无地可用。“供地”和“用地”是两个完全不同的概念。拿官方出让的土地多少来判断楼市是否景气，现在回看起来在北海是相当不确切的。

二级土地市场对北海楼市影响极大

北海有大量的楼盘土地是来自二级市场。比如碧桂园北纬21°是二手地、大都金沙湾是二手地，恒大北海的4个项目有3个是二手地。

北海目前正在开建的楼盘项目，比如南珠大道的南珠一号（又名“锦江白鹭郡”）和书香水韵、贵阳社区的贵玉苑、茶亭路的领航家园、上海路的北部湾国际公馆…..等等，其用地都不是来自一级土地市场。如果不是工地安装了吊机、如果工地不是开始挖坑基建，很难知晓会有多少楼盘项目新现。

北海这个房地产市场有两难判断：一是很难猜测到底有多少购房人，因为以外地人为购房主力；二是很难判断到底有多少住宅用地还未开发，因为有着一个变幻莫测的二级市场。1992、1993年北海土地成片大开发，批出了N多的土地又经过N多轮的分拆、揉碎又整合，如今已经大相径庭难寻旧迹。

所以尽管最近北海密集供地，但对北海楼市实质影响并不大。不过，官方密集出让土地对于缓解北海楼市的涨价压力，市场心理效应还是相当明显的。

七月北海供地频频，巧合而已。