从2016年秋冬开始，北海楼市迅速转暖。如果说2016年12月因为购房补贴的到期掀出了一股购房高潮（当月新建商品住房共网签3354套29.67万平方米），那么2017年3月北海楼盘成交量则创造了一个天量——是月北海新建商品住房共网签4880套42.13万平方米，数量环比大増80.14%同比飙涨266.7%，面积环比大増80.43%同比飙涨259.17%。

4880套的月度成交量好象并不起眼，但北海其实只是一个海滨小城。全市楼盘如果一个月能卖出2000套，那是正常时节；如果卖出3000套，是惊喜岁月；如果超过4000套——呃，那是以前未曾发生的故事。

通常，销量上涨必然带动价格上升。为了卖出更高的价格必然有人趁着信息不对等泡制货源紧张消息。所以今天我们就试图剖析一下这一波的楼市热潮北海到底有哪些楼盘真正卖得火，有哪些楼盘实际上跟传言并不相符。

1、彻底挖掘楼市的官方数据

一个楼盘是不是卖得火爆，销量来说话。只是很遗憾北海官方只是发布成交总量却从不透露具体楼盘的具体销量。不过，北海市房地产交易中心网站有一个楼盘表显示模块，如下图所示（此图的具体访问办法以及其中的各种含义，本文后面附有详细说明）：

这样的楼盘表是即时更新的。把可售套数累计起来就可知道这个楼盘还有多少套房子还没签订购房合同。上表是2017年4月12日8：20的截图，图中显示天赐良园一期还有46套住宅可售。

注意这个表格的数字仅值得参考。首先是“总套数”并不是指可以出售的房源总数，它还包括物业用房、消房用房和其它公共用房在内。上表显示四幢楼的总套数是1119套，而它的预售许可证只允许出售1081套，相差38套。但我们不是科研人员，作为普通人把“总套数”理解成可售数量，也行。

可售套数≠可售房源数量——这一点务必牢记。因为北海卖房往往是先签订一份认购协议隔段时间才正式签订购房合同。上图显示还有46套可售房源，但基本上可以认定此楼已售完。即使还真有房源可售，但余下的边边角角想在热市时挑到好房子着实要有好运气。

现在，我们就依据这样的楼盘表来判断一下北海有哪些楼盘卖得火，有哪些楼盘可以去看房选房。

2、房子品质口碑相当关键，房价不是影响这一波购房的主要因素

北海市房地产交易中心网站提供了数百个项目的楼盘表，但很多都已经售罄且交房了多年。为节省时间，我们只选择从2016年1月1日起至2017年3月31日拿到预售证的楼盘来统计，这样的楼盘只有40个，其中精装修、海景房和口碑楼盘有10个：

这一波北海楼市热潮当中，卖得最凶猛的碧桂园北纬21°。去年12月推出867套住宅（不含别墅），4个月的时间卖出了748套（严谨的说法是“可售房源减少了748套”，但我们只是普通人大体这么理解应该也可以，下面也是这样的说法）。

其次天赐良园，其数字在后面会有详细说明。第三是恒大御景半岛，5个月卖出了554套。再往下就是恒大海上帝景、恒大名都、大都金沙湾等等。

非常明显：这一波热潮当中，北海最受欢迎的区域就是金海岸大道西段那一带。而且目前那里还有相当数量的可售房源。

不过，并不是所有的海景房都受购房者热捧。位于北岸最东端的碧水半岛位置相对偏僻，楼盘表显示其网签并不理想。至于北部湾1号西南斜对面的候鸟湾二期，在这一波热潮当中按兵不动，至今还没正式开售。

楼盘表也显示：恒大名都、冠山海、恒大海上帝景并不如想象中的那般抢购。碧桂园是首次进入北海，绝对不容有失。恒大御景半岛是间隔了18个月才再次拿到预售证，最担心被市场遗忘。这两个楼盘卖得快，除了市场原因也应该加上它们内部发力的因素。这也表明：北海这次楼市虽热，但远远未到抽疯。

得再次说明：本文针对的都是2016年1月1日以后拿到预售证的楼盘项目。象中信国安北海第一城、第九湾等等，都不在这个时间范围内。

3、实惠型楼盘表现反而不尽人意

北海的实惠型楼盘，都强调性比价。但楼盘表显示它们的网签情况相当的不理想，这非常令人意外。上表中桐洋新城共有9栋楼1228套住宅、园辉新都3栋楼848套住宅，都早就拿到了预售证但很明显根本没开卖，显然自去年秋冬以来它们卖的是更早的房源。

实惠型楼盘更多是针对本地刚需或打算长住北海的。这一波的购房关注点却是度假越冬避霾的。从这个角度好象也可以理解。

万豪名苑、凯润家园为什么还有这么多房源没签订购房合同，这也令人很诧异。相比之一下，位于六中前面的星海名城，最近数月卖得很努力，姿态和房价都放得比较低，成交量虽然不是十分突出但也过得去。

上表隐隐透露：口碑非常重要，网上舆论不容忽视。

4、学区房概念在北海还没到致胜时代

由于热潮是度假越冬避霾而引发，因而北海主打学区概念的楼盘表现平平同样也可以理解。上表中的融旗华堂、禧悦湾、领海假日年华都是南京路北海市外国语实验学校的邻居，最强调的都是学区房概念。金域华府就在银海区一小的隔壁，自然也不会放过这个炒作点。

只是北海以外地人购房为主力，靠近学校的楼盘定位颇为头疼。一旦为认定只是学区房，销售就有点费劲。所以禧悦湾最近强调小区老年大学、金域华府一直都不忘宣传自己的小区园林。而融旗华堂一直都没有凸显更多的特色，销量平缓也就不足为奇。

5、万达广场和新大润发超市的吸引力相当强烈

商场周边的楼盘是今次热潮的大赢家。天赐良园一期用4个月的时间卖出了547套平均每月网签137套，在这一波热潮当中仅次于碧桂园北纬 21°。注意它的二期，预售证仅拿1个月网签数量达221套，热度不减。

客观地说，位于新大润发后面的嘉福锦里，项目规模与户型结构并不起眼。从居住的角度小区是既窄又小。但架不住新大润发邻居这个角色之犀利，而且嘉福楼盘在北海亦不少见口碑也可以，所以整体上销量很是过得去。

但金癸领海郡的可售量跟想象中却大相径庭。也许原因多样，不过领海郡是“入住在售”，即前期已经交房入住。而天赐良园和嘉福锦里却是沙盘销售，还未曾交过房。也是很明显，这一波的购房人，对小区环境甚是挑剔。

天赐良园的热销，是不是反映一种可能：越冬避霾是老年人为主，看海固然重要但生活便利更为关键。但从另外一个角度，商业中心环境未必清静，那儿真的适宜老年人居住？

或者也有一种可能：这一波的购房者当中投资者或者不在少数，城南商业新中心的楼盘未来増值明显？

6、敢喊的孩子未必有奶吃

碧园海公馆、海语城、海天瑶都是北海热衷于宣传炒作的楼盘。但从楼盘表可售数量来看，这三个楼盘都不属于这一轮的热点项目。海天瑶虽然靠近火车站，但却是躲在小路民居里面不大好进出。海语城远在北部湾东路而且1、2幢又是以大户型为主。碧园海公馆虽然交通便利但却面对着园辉新都（价格优势）、恒大名都（品质优势）的强烈竞争。

如果敢喊的孩子却吃不到奶，那第一反应就是可能喊错了。

7、看看其它楼盘的可售情况如何

除上述5类之外，还有11个楼盘情况如上表所示。这些项目的特色都不明显，但也有一些卖点。

数字表现最出色的是当属御海澜亭3、4幢，几乎卖完了。这个楼盘和万豪名苑、岳麓海岸、天琴湾都是邻居，位于江苏路和贵阳路交汇处，那是北海一个新兴的居住圈。

下面这个表格有点意思。“入市套路”也是指预售许可证允许的预售住宅数量。“20161212可售套数”是指这个楼盘2016年12月12日截图的可售房源数量，“20170411可售套数”以此类推。

从2016年12月12日到2017年4月11日，恰好4个月。碧园海公馆11、12幢平均每个月仅减少可售房源35套，销售进度显然不怎么尽人意。同样的时间，星海名城平均每月减少可售套数60套、嘉福锦里61套、天赐良园137套，销量明显领先。

8、这波购房人看中北海什么楼盘

从上述各表格的数字来看，从去年秋季到今年春天，最受欢迎的楼盘第一是地段好、品质佳、口碑突出的亲海项目。第二是现在或未来生活便利的项目，即使离海边有一段距离也不是特别介意。第三是价格比较吸引人的项目。

因为是外地人为购房主力，冬春时节并不是本地刚需的入手旺季所以那些海边味道缺乏的实惠型楼盘、学区概念楼盘都不属于这一轮的热点项目。

也同样是因为外地人、而且是对北海相当不熟悉的外地人为购房主力，在仓促的时间里匆忙看房下定，带看因素在本轮热潮中应该比较突出。老乡介绍、楼盘口碑应该是北海开发商今后需要高度重视的。

PS：本文只是拿北海市房地产交易中心网站的楼盘表就数字说事。因为有认购协议书这个大杀器存在，交易中心网站楼盘表的可售数字有相当可能是滞后的。剩余可售数量高的楼盘未必在实际中卖得差，因而文中对各楼盘的评点只是就官网数字的理解，仅供参考。

怎么找到北海市房地产交易中心网站的这些楼盘表，请参考：《你看中的房子，怎知道它的手续和数据会不会有问题？》，但建议一手拿手机，一边开电脑来查询。交易中心的网站没有专门的手机版本。