北海购买二手房需要注意哪些事项?
2018-06-11  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

和一手房相比,二手房的购买过程复杂多了。

1、二手房,产权证要齐全而且名字必须一致

二手房的产权证有新旧两种:新证是指不动产权证,旧证是指房产证和土地证。如果卖主没有新证,那就必须有旧证。

必须注意、注意、再注意:旧证的房产证和土地证,所有权人必须相同。举个例子:如果房产证是张三的,那么土地证必须也是张三的。北海有些房子的房产证是张三的,土地证可能是李四的——如果撞到这样的情形,李四必须首先把土地证过户给张三,才能轮到张三把房子过户给你。

2、二手房要过户的,不仅仅是产权

很多人以为,房子过户了就万事大吉。非也非也。

除了房产过户之外,电表要过户、水表要过户、管道煤气表要过户,甚至宽带也有可能要过户。

特意提醒这些,是因为有可能卖家欠了电费、欠了水费、欠了煤气费……等等。如果觉得有必要,还应该去问一问物业:卖家欠物业费没?专项维修资金欠交否?专项维修资金需要过户否?

产权齐全、费用清晰——这才叫二手房手续齐全。

3、自制的二手房合同是无效滴

国家对商品房买卖合同实行强制格式。从2016年4月1日起,北海的二手房买卖实行网签制度——你和卖家谈妥了条件,就请到北海市房地产交易中心窗口申请网上签约,办理转移登记。如果你是通过中介买房的,那就由中介负责申请办理网签手续。

网上签约能够最大程度保证二手房产权是明晰的,因为可以通过房地产交易中心进行核验。

4、不放心购房资金的,可以委托市房地产交易中心对二手房交易资金进行监管

购买二手房,最头疼的是怎么付款。因为卖房的买房的其实大多数都是菜鸟,都担心卖家收钱跑了、或者过户后买家溜了。于是,到底是先付款再过户,还是先过户后付款?又或者是先付部分费用余额过户后再结算?……

关于这些问题,双方网签时可以申请监管二手房交易资金。从2018年7月1日起,《北海市存量房交易资金监管暂行办法》正式实施。《办法》的第三条规定“本市存量房交易资金监管遵循安全、快捷、便民、无偿的原则”,即委托交易资金监管不收费。第八条详细说明了监管的办理流程(此办法的详细内容,详见文末的延伸阅读)。

但需要提醒的是:官方对“存量房交易资金监管实行自愿原则”,不是强制要求。

5、令人鄙视的“诚意金”

北海购买二手房,近期经常碰到要求先支付一点“诚意金”,这让很多买房人颇为不爽。

诚意金主要有两种:一种是卖家收取。买方看中了房子想买了,先付点定金理所当然。但为什么要说“诚意金”而不是“定金”呢?说白了有可能是想逃避“定金双倍返回”。

另一种诚意金是中介收取。先付点款带你看房,不成退回,成了抵部分中介费用。中介也有顾虑:一怕买卖双方碰面后甩开中介;二担心买主其实是同行是想拐走房源消息。

当然,关于诚意金可能也有其它因素。但无论如何,诚意金的出现大大増添了二手房的复杂性。如何确保买房不成能够及时收回诚意金——这是买房人一种很伤脑筋的文字考验。

6、二手房交易,除了房款之外还会涉及到哪些费用?

第一是交易税,这是向税务机关缴纳的。

卖家(转让方)是6.6%,包括増值税5%、城市维护建设税0.35%、教育费附加0.15%、地方教育附加0.1%、个人所得税1%。但増值税可减免——国家税务总局《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》(财税[2016]36号):在北上广深之外的地区购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。如果是出售的家庭唯一住房并且已购满5年,还可免个人所得税。

买方(承让方)需要交纳的契税,基准是3%。如果购买的是家庭唯一住房而且面积不超标、房价不超标(即属于普通住房),可以减至1.5%。

除此之外,双方好象还需要缴交印花税(万分之五)。

必须声明的是:1、关于税收种类和标准,上述说法仅供参考。为保证不欠税不漏税,请以税务机关的规定为主。2、特意分卖家和买家来阐述税收费用,是因为二手房市场有一种很常见的现象:所有交易税费均由买家承担。这个要求不算出格,因为羊毛出在羊身上。

第二是过户费用,这是向房地产交易中心或者不动产登记中心缴纳的,比如房产交易手续费、配图资料费、证书工本费...等等。这些类型的费用有两个特点:第一是可能随时变动,第二是收费标准都不算高。

第三是办理房贷的评估费用(可选)。如果你要银行贷款购买二手房,需要支付这笔费用。理论上说你可以自行寻找指定有合法评估资质的机构,但如果对这个行业不熟悉那就不如考虑中介的安排。评估费用好象是千分之三左右(有段时间未碰过,不敢确定)。

第四是房屋本身的欠费(可能)。如果购买的是小区二手房,建议你在签约前去问问物业那套房子是否欠费。这方面会出问题的主要有:1、卖家未曾入住或很长时间空置,可能欠交物业费;2、北海规定2014年1月1日起新建商品住房要一次性支付物业专项维修资金,卖家可能欠交(电梯房是63元/平方,步梯房是53元/平方)。

第五是室内设施的转让费用(可能),但买家可以不要。比如煤气管道初装费(2700元)、有线电视初装费(好象是三百多元)。有些卖家可能还会提出水电安装费,这个费用就有点离谱了。以前真有开发商向业主收取水电安装费的,但这种费用后来被明文禁止,已经收取的还要退回。

第六是房贷的解押费用(可能)。如果你看中的二手房还在还贷期内,一般都需要卖家提前还贷才能过户。而提前还贷的款项,基本上是由你代负、或者由中介垫资。如果是中介垫资,可能会涉及到一些费用,事先应询问清楚。

除上述之外,或许还会有其它费用。购房时宜谨慎问清楚。如果你购买的是商品房小区二手房,如果这个小区还没有成立业主委员会——建议你向卖家提出看一看商品房购房合同和前期服务合同。购房合同可能涉及一些隐私,卖家未必乐意。但前期服务合同却直接影响到物业管理收费标准和收费办法,值得重视。

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