维权案例:延期交房应该如何计算违约天数?
2016-10-26  冰戈   北海买房那些事 ( 原创 )

这是发生在广西北海的真实官司,2014年3月21日立案受理,2014年5月16日法院判决,历时不到两个月。

事起

2011年1月10日,苏女士来北海购买了一套41.8万元的商品房。购房合同约定2012年5月31日前交房。

2013年1月10日,开发商交房。但苏女士发觉房子未经验收合格,拒绝收房。

2013年11月1日,开发商再次交房,苏女士收房成功。但双方就逾期交房违约金问题未能达成一致,为此苏女士(原告)诉至法院,请求法院判令:

1、被告(开发商)须按合同约定按日支付房款万分之一的违约金:从2012年6月1日计算至2013年11月1日共519日,共21672万元。

2、赔偿原告第1次收房失败而产生的经济损失,包括交通费6860元(机票款)、住宿费1512元,合计8372元。

开发商(被告)辩称

1、被告虽然逾期交房,但在逾期的时间里比如高考和中考期间禁噪、市政工程施工、异常天气等导致工程延误,不应列入延期时间。

2、被告已经主动追加投资1700多万元,变更提升外墙档次质量(如将外墙涂料换成马赛克瓷砖)导致工程量增加,工期延长。

3、原告诉请赔偿的经济损失与本案无关。即使与收房有关,亦超过正常标准。因原告收房的时间非常充分,无须坐飞机,坐火车也是可以的。

法院认定

1、关于延期天数的计算:

(1)涉案楼房座落的地段,不属规定的中、高考禁噪范围,被告以此作为逾期交房的理由不成立,不予采纳;

(2)被告无证据证实因民生路网建设工程而影响其涉案工程进度,不予采信;

(3)涉案楼房外墙材料变更装饰问题,被告缺乏证据证实其付之实施,并经原告同意延期交房,也不属于双方所订《商品房买卖合同》规定的延期交房的条款之范围,不予采纳。

(4)北海是滨海城市,在施工过程中,确实容易受到下雨刮风的影响,根据本地的实际情况,参照相关的规章和国家气象局《突发气象灾害预警信号发布试行办法》及附件《突发气象灾害预警信号及防御指南》的规定”6级以上大风和在24小时内降雨量达到50毫米以上的属于灾害性天气”,应予扣除。

(5)从原、被告签订购房合同的2011年1月10日起至约定交付房屋的2012年5月31日止:被告有38天因政府实施限电方案影响了施工;有8天受到日降雨量50毫米以上的雨天影响;有74天受刮风为阵风6级以上的天气的影响。扣除上述三种因素的重叠时间4天,导致被告有116天(38+8+74-4)影响施工。

因此,被告可从2012年6月1日起至9月24日共116天为允许向原告延期交房的时间,从2012年9月25日起至被告向原告邮寄《交房通知书》的2013年11月8日共410天是被告违约交房给原告的天数。

但原告主张计至被告逾期交房的2013年11月1日止(注:法院认可是至11月8日),因而最终逾期天数计算至11月1日共403天。(注:原告主张是从2012年6月1日计算至2013年11月1日共519日)。

2、关于原告机票费、住宿费造成的经济损失,法院认为原告的上述费用并非双方在合同中约定的实际损失,亦无法证实是本案的损失,不予支持。

法院最后判决

1、被告应支付给逾期交房违约金16829元(从2012年9月25日计算至2013年11月1日止)。

2、驳回原告的其他诉讼请求。

3、本案受理费275元,被告承担155元,原告负担120元。

法院强调:上述应付款项,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕,如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内,向法院申请执行。

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